인천지방법원 2026타경502476. 검암동 그랜드비스타 1동 3층 304호, 전용 39.67㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 이정희의 임차권입니다. 이정희는 2022.07.14 전입·점유, 2022.06.08 확정일자를 갖고 보증금은 195,000,000원입니다. 말소기준으로 지정된 2023.02.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
최저매각가 169,000,000원에서 집행비용 3,166,000원을 먼저 빼면 임차인 배당은 165,834,000원으로 계산되고, 보증금 부족분은 29,166,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이번 분석에서는 이정희에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 646-2 그랜드비스타 1동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.67㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 사용승인일 | 2012.02.23 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 확약이 인수위험을 끊는다
말소기준권리는 2023.02.07 국 압류입니다. 이정희의 전입·점유일 2022.07.14가 기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자도 2022.06.08로 확인됩니다. 이후 2024.03.19 주택임차권등기가 설정됐고 보증금은 195,000,000원입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 선행 대항력 때문에 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험입니다.
그 뒤 2025.11.18 국 압류와 2026.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 판정
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 2022.07.14 | 2022.06.08 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 말소동의 확약 |
| 이현정 | 2024.12.16 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 이정희 임차권은 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 배당표상 미배당 보증금 29,166,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이번 리포트의 실질 인수액 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 이정희 임차권에 한해 반영한 값입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다
그랜드비스타(646-2)는 16세대 규모이며 대상 면적 39.67㎡와 일치하는 확인 거래는 4건입니다. 전체 평균 거래가는 170,375,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 183,000,000원과 최신 거래 159,000,000원을 함께 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 39.67㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2022.07 | 39.67㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 39.67㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 39.67㎡ | 2 | 132,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 183,000,000원 |
최저가이자 확약 반영 실질취득액인 169,000,000원은 최근 12개월 평균 183,000,000원의 92.3%입니다. 반면 최신 확인 거래인 2023.05의 159,000,000원보다는 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +38.1%로 계산돼 하락 추세는 아니지만, 최신 거래가 최저가보다 낮다는 점 때문에 신건 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 이정희 보증금 | 195,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 이정희 보증금 부족분 29,166,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 이정희에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 169,000,000원 | 29,166,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 135,200,000원 | 62,492,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 108,160,000원 | 89,154,240원 | 실질 0원 |
확약을 빼고 보면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 169,000,000원에서 135,200,000원, 108,160,000원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 29,166,000원 → 62,492,800원 → 89,154,240원으로 늘어납니다. 즉 보증금 195,000,000원의 미배당 부분이 매수인에게 이동하기 때문에 최저가만 낮아졌다고 해서 총취득 부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 사용승인일은 2012.02.23입니다.
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근의 일반주택지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 인천지하철2호선 검바위역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 대상 토지는 서측과 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 거래 표본. 16세대 규모이고 대상 면적과 일치하는 확인 거래는 4건입니다. 거래가는 132,500,000원부터 195,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 가장 중요한 서류입니다. 대상 임차권과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 이정희 배당·인수 구조 재확인. 확약을 제외한 룰상 현재 회차 부족분은 29,166,000원입니다.
- 이현정 점유관계 확인. 2024.12.16 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현황과 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준 이중 확인. 실질취득 169,000,000원은 최근 12개월 평균 183,000,000원보다 낮지만 최신 거래 159,000,000원보다 높습니다.
- 소규모 다세대 거래 표본 확인. 대상 면적 일치 거래는 4건이므로 개별 호수의 상태와 현재 시장 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘확약이 유효한가’, 가격은 그다음이다
이 물건은 권리관계만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 보증금 195,000,000원의 이정희가 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당표만 놓고 보면 29,166,000원의 미배당 보증금이 생깁니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
가격은 한쪽으로 단정하기 어렵습니다. 169,000,000원의 실질취득액은 최근 12개월 평균 183,000,000원보다 낮아 92.3% 수준이지만, 최신 확인 거래 159,000,000원보다는 높습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘최저가가 싸 보이는가’가 아니라 확약의 대상과 효력을 원본에서 확정하고, 그 다음 최신 거래와 비교해 응찰가를 정하는 것입니다. 별도 점유자 이현정은 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금 미상이라는 확인 포인트가 남습니다.
