인천지방법원 2026타경502486. 부평동 ‘엘도라도’ 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 손재현이며 2021.10.27. 매매로 86,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원이고, 그보다 앞선 신한은행·국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
이 사건의 승부처는 단순한 등기 말소 여부가 아니라 임차인의 대항력과 확약서의 효과입니다. 임차인 한송의는 2022.10.06. 확정일자를 받고 2022.11.10. 전입·점유를 시작해, 2023.09.19. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고 배당요구도 마쳐 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 79,000,000원 기준 배당계산에서는 보증금이 전액 회수되지 않아 8,822,000원의 미배당 인수액이 산출됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-5 엘도라도 2층 202호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지상 10층 건물 내 2층 202호 |
| 임차권 범위 | 제2층 제202호 22.89㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 (2021.10.27. 매매 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.19. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 설정됐던 신한은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 임차인 한송의의 전입·점유가 2022.11.10.로 그보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2022.10.06.이고 배당요구도 이루어져, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한송의 주거 · 임차권등기 | 2022.11.10 | 2022.10.06 | 86,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 한송의 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 동일 보증금이 중복 기재된 구조가 아니므로 보증금 86,000,000원은 한 번만 계산합니다. 임차권등기는 2024.06.10. 이루어졌고, 임대차계약일은 2022.10.06., 전입·점유개시일은 2022.11.10.입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 79,000,000원, 시세 할인 여부는 유보
현 회차의 최저매각가는 79,000,000원이고, 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 매수인의 실질취득 기준도 79,000,000원입니다. 등기에는 현 소유자가 2021.10.27. 86,000,000원에 취득한 사실이 확인되지만, 이는 과거의 개별 거래일 뿐 현재 시세를 대체하지 않습니다.
따라서 이 물건을 두고 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없기 때문에, 가격 매력도는 권리 안전성과 분리해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차인 한송의 보증금 | 86,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 8,822,000원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 관련 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2011.12.14.입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 자료상 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문에서 대상 임차권, 말소 조건, 효력 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 한송의의 전입·점유·확정일자·배당요구 관계를 매각물건명세서 및 현황조사서와 함께 재확인해야 합니다.
- 룰상 미배당액 구분. 현재 회차 계산상 8,822,000원이 미배당되지만, 본 분석에서는 확약 반영으로 실질 인수 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 79,000,000원이 최근 시장가격보다 유리한지는 별도 실거래 비교가 필요합니다. 과거 2021년 거래가 86,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차설비 이용 조건과 관리비·공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 확약서의 범위가 더 중요하다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 86,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가가 79,000,000원이어서 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 8,822,000원의 미배당액을 산출합니다.
하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 사실 때문에 결론이 달라집니다. 이 분석에서는 그 임차인에 관한 매수인 실질 인수를 0원으로 반영하며, 따라서 현 회차 실질취득은 79,000,000원입니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격 메리트는 유보하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
