인천지방법원 2026타경502495. 검암동 골든캐슬3차 2동 5층 501호, 전용 66.99㎡의 공동주택 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 먼저 긴장해야 할 요소가 있습니다. 임차인 장총명의 전입·점유는 2022.03.24이고, 확정일자는 2022.02.11입니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.18이므로, 임차인은 그보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
다만 결론을 바꾸는 자료가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 장총명 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 장총명 임차인에 대한 것이며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 5층501호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 66.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 · 2018.11월경 사용승인 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 임차인 장총명이 2022.03.24 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.02.11이어서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 과천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과천시 압류는 2025.08.28 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장총명 | 5층 501호 66.99㎡ 전부 | 285,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.03.24 | 우선변제 가능 확정일자 2022.02.11 · 배당요구 2024.05.01 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 높다
골든캐슬3차는 16세대, 사용승인일은 2018.11.29입니다. 확인되는 거래는 3건이며 전체 평균은 274,666,666원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 244,000,000원, 최신 거래도 2025.10 · 244,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -15.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 72.69㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2023.12 | 66.99㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 65.77㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 244,000,000원 |
신건 최저매각가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 244,000,000원의 120.5%입니다. 전체 평균 274,666,666원과 비교해도 최저가는 107.0%입니다. 특히 최근 12개월 평균 표본은 1건뿐이라는 한계가 있지만, 최신 거래 자체가 244,000,000원이고 추세도 -15.9%이므로, 과거 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 장총명 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 4,084,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 장총명 보증금 285,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 4,084,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,559,916,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 현재 회차에서도 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약 반영 시 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산값 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 235,200,000원 | 53,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 188,160,000원 | 100,274,240원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 장총명 임차인에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 그 룰상 인수 계산값을 실제 매수인 부담으로 적용하지 않습니다. 확약을 반영하면 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 간재울초등학교 남동측 인근의 골든캐슬3차 단지 내에 위치하며, 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 골든캐슬3차는 16세대이며 확인 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아진 흐름이므로 가격 검토는 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 동일하게 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 장총명 임차인의 임차권등기가 확약에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 현재 가격 재검토. 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 244,000,000원의 120.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.9%이므로 과거 300,000,000원·280,000,000원 거래보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 임대관계 사항은 미상이므로 현장 점유와 인도 상황을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 별개다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 있다는 점만 보면 인수형 경매처럼 보입니다. 장총명의 보증금은 285,000,000원이고 전입·점유일도 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 현재 최저가와 실질취득액은 294,000,000원으로 같고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 244,000,000원의 120.5%입니다. 최근 거래 추세도 -15.9%입니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 정리됐다는 사실과 현재 신건 가격의 매력은 분리해서 판단해야 합니다. 현재 회차의 핵심 리스크는 인수보다 가격입니다.
