인천지방법원 2026타경502501. 플로채 105동 4층 403호, 전용 46.84㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 박재오는 2021.10.15 매매를 원인으로 134,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.11.10 접수됐습니다. 권리관계의 핵심은 2021.10.20 전입·점유를 시작한 임차인 김영훈과 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 2021.08.17 확정일자와 배당요구도 갖춘 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있습니다. 이 확약을 반영하면 확인된 임차인 김영훈에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 확인된 임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 잡힌 임차인 항목은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 46.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제105동 제4층 제403호 · 사용승인일 2014.12.23 |
| 소유자 | 박재오 · 2021.10.15 매매 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2015.03.09 설정됐지만 2021.10.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 김영훈은 그보다 앞선 2021.10.20 주민등록·점유개시를 갖췄고, 확정일자도 2021.08.17이어서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영훈 승계 중복 아님 | 제4층 제403호 46.84㎡ 전부 주거(임차권등기) | 134,000,000원 | 2021.10.20 | 2021.08.17 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 152,000,000원은 최근 시세보다 높다
플로채의 실거래 12건은 90,000,000원에서 140,000,000원 사이에 분포하고, 전체 평균은 119,749,166원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 108,663,333원과 최신 거래 108,990,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -12.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.7㎡ | 2 | 108,990,000원 |
| 2025.09 | 51.27㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2025.04 | 45.13㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 45.19㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2024.01 | 44.84㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 45.13㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 51.27㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 44.84㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 48.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 46.41㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 108,663,333원 |
현재 최저매각가 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.9%입니다. 최신 거래도 108,990,000원이고, 최근 흐름은 -12.0%이므로 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최근 시세 이상에서 시작하는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 김영훈 보증금 | 134,000,000원 | 134,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 15,072,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 152,000,000원에서는 집행비용 2,928,000원과 임차인 보증금 134,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 15,072,000원이 배당되는 계산입니다. 국·서구·국민건강보험공단의 압류가 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 14,902,400원* | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 38,871,040원* | 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오에서는 1회 유찰 시 14,902,400원, 2회 유찰 시 38,871,040원의 임차보증금 미배당 인수액이 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 해당 김영훈 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 46.84㎡입니다. 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 문곡고등학교 동측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 북동측 약 20m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2014.12.23이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 플로채는 124세대이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 가격 추세는 -12.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 김영훈 임차권에 대한 말소동의 확약의 적용 조건과 효력을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.9%이고 최신 거래는 108,990,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -12.0%이므로 과거 전체 평균 119,749,166원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 압류와 당해세 확인. 국·서구·국민건강보험공단 압류가 등기되어 있습니다. 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 김영훈은 배당요구를 했고 현재 회차 배당표에서는 134,000,000원 전액 배당으로 계산됩니다. 실제 배당 결과와 점유 현황은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 도시형생활주택 환금성 확인. 동일 단지 실거래와 경매 유찰 통계를 함께 보고 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 김영훈의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 보증금도 134,000,000원이어서 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 152,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 108,663,333원, 최신 거래는 108,990,000원이며, 최근 추세는 -12.0%입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 139.9%입니다. 확약으로 권리상 주된 인수 위험이 해소되더라도, 현재 회차의 핵심 리스크는 가격과 환금성에 있습니다.
