인천지방법원 2026타경502504. 문학동 천우골드타운 나동 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 92,600,000원”만 보고 판단하면 안 됩니다. 문희준의 임차보증금이 103,000,000원이고, 전입일 2023.01.30·확정일자 2023.01.09로 말소기준인 2026.03.24 압류보다 앞서기 때문입니다. 원칙적인 권리구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 15번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 문희준 임차권의 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 92,600,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502504 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 334-3 천우골드타운 나동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남구 매소홀로535번길 38-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 방성호 · 2022.11.08 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,600,000원 / 92,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 제시외 | 다용도실 · 샤시조 샤시지붕 · 4층 약 6.5㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2026.03.24 부평세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 문희준의 주택임차권은 전입 2023.01.30, 확정일자 2023.01.09, 임차권등기 2025.01.13으로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 반면 2026.03.30 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 확약 밖 점유자를 분리
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문희준 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.30 | 2023.01.09 | 103,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 룰상 12,466,800원 · 말소동의 확약 적용 시 실질 0원 |
| 김민율 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2026.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 2026.03.24 이후로 대항력 없음 |
확약은 문희준의 을구 순위 15번 주택임차권등기에 관한 것으로 봐야 합니다. 확약 밖의 김민율은 별도로 확인해야 하지만, 전입일 2026.09.08이 말소기준 2026.03.24보다 뒤이므로 현재 확인된 내용상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 그 부분까지 임의로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 숫자 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 모두 92,600,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,800원 |
| 1. 임차인 문희준 보증금(우선변제) | 103,000,000원 | 90,533,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 문희준 보증금 부족분은 12,466,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호이며, 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 가장형이고 인접도로와 대체로 등고하며, 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경 보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부상 주소는 인천광역시 남구로 되어 있으나 감정평가에서는 미추홀구로 정정했으며, 제시외 다용도실이 평가에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 문희준 임차권의 말소 조건과 적용 범위를 직접 확인하세요. 이 문서가 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 순위 15번 문희준 주택임차권의 보증금 103,000,000원, 전입 2023.01.30, 확정일자 2023.01.09를 원본과 대조하세요.
- 김민율 점유 확인. 전입일은 2026.09.08로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 문제를 확인하세요.
- 압류·경매개시결정. 말소기준인 2026.03.24 압류와 2026.03.30 강제경매개시결정의 처리 관계를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 다세대·인근 유사물건의 최근 실거래가가 확인되기 전에는 최저가 92,600,000원을 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 제시외 다용도실. 샤시조 샤시지붕 약 6.5㎡가 포함돼 있으므로 현황과 평가 범위를 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만 확약으로 풀리는 사건”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 문희준의 보증금 103,000,000원이 최저매각가 92,600,000원보다 크고, 대항력과 우선변제권도 있습니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 12,466,800원을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어 문희준 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김민율은 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 핵심은 “보증금이 크다”가 아니라 확약의 원문·조건이 실제로 말소까지 이어지는지를 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 싸다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
