인천지방법원 2026타경502507. 인천 미추홀구 문학동 인하월드빌 2층 203호, 전용 39.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020년 9월 11일 매매를 원인으로 거래가액 87,000,000원에 취득했고 2020년 10월 8일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준은 2022년 8월 4일 포천세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 김진성은 임대차계약일 2020년 9월 15일, 확정일자도 같은 날이고, 주민등록·점유개시는 2020년 10월 6일입니다. 말소기준인 2022년 8월 4일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 배당 계산에서는 86,000,000원 매각 시 보증금 85,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고 948,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 355-10 인하월드빌 2층 203호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 528 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.81㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2001.08.07 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 |
| 소유자 | 김대성 (2020.09.11 매매, 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수는 해소
말소기준은 2022.08.04 압류입니다. 김진성의 주민등록·점유개시일 2020.10.06은 이보다 앞서 대항력이 인정되고, 확정일자 2020.09.15와 배당요구가 확인되어 우선변제권도 있습니다. 이후 2022.09.16 주택도시보증공사 가압류 1,450,500,000원, 2023.11.16 주택임차권등기, 2026.03.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 김진성 본인이 등기된 임차권자이며, 보증금은 85,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진성 | 제2층 제203호 39.81㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2020.10.06 | 2020.09.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 가격이 크게 낮아졌다
인하월드빌은 총 12세대, 2001년 8월 7일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 39.81㎡ 기준 최근 실거래는 2024년 12월 75,000,000원, 2025년 11월 57,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 66,000,000원입니다. 반면 과거 2021년 거래에는 87,000,000원·88,000,000원·98,000,000원이 포함되어 전체 평균 81,000,000원은 현재 가격 판단에서 과거 고가 거래의 영향을 받습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 39.71㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2024.12 | 39.81㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 39.71㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2021.10 | 39.71㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.09 | 39.71㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 66,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 86,000,000원은 최근 12개월 평균 66,000,000원의 130.3%입니다. 최신 거래 57,000,000원과 비교해도 현저히 높은 수준입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -27.5% 하락한 흐름이므로, 과거 전체 평균 81,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 김진성 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 중 948,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김진성 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 룰만 보면 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 86,000,000원 | 948,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 68,800,000원 | 17,838,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 55,040,000원 | 31,350,720원 | 실질 0원 |
대항력 임차권만 놓고 기계적으로 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금은 커집니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있어 김진성 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 자체가 낮아지는 만큼 가격 비교가 달라질 수 있으며, 현재 신건 86,000,000원은 최근 시세보다 높은 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 39.81㎡의 소형 주거용 구분건물입니다.
- 입지. 문학초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지 북동측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 인하월드빌은 총 12세대의 소규모 공동주택이고, 최근 확인된 거래는 2024년 12월과 2025년 11월로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김진성 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 66,000,000원, 최신 거래 57,000,000원과 현재 실질취득 86,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 거래 대비 -27.5% 흐름이므로 전체 평균 81,000,000원을 현재 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 과정이 필요한지 현황을 확인하세요.
- 전기 사용 상태. 전기공급 정지·계약해지 관련 안내가 부착된 만큼 재사용 절차와 내부 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 물건은 표면적으로 보면 대항력 임차인 보증금 85,000,000원이 감정가와 거의 같아 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 신건 86,000,000원에 948,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김진성 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 86,000,000원은 최근 12개월 평균 66,000,000원의 130.3%이고, 최신 거래 57,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -27.5%입니다. 따라서 현재 신건의 핵심 리스크는 권리보다 가격이며, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 근거로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
