인천지방법원 2026타경502510. 논현동 코아루파크 비동 11층 1106호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김필선이며 2022.06.10 매매를 원인으로 2022.06.14 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2025.11.27 남동구 압류입니다.
권리분석의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라 그보다 앞선 임차인입니다. 정연건은 2022.05.02 전입·점유를 시작하고 2022.04.11 확정일자를 갖춘 뒤 2024.06.07 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 일반 원칙만 적용하면 말소기준보다 앞선 임차권이어서 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 정연건의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
문제는 확약의 바깥에 있는 최강화입니다. 최강화의 전입일은 2025.05.08로 말소기준 2025.11.27보다 빠르지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 인수될 수 있는 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 637-2 코아루파크 비동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하7층~25층 중 11층 1106호 · 사용승인일 2011.03.23 |
| 소유자 | 김필선 · 2022.06.14 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.11.27 갑구 5번 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
| 임차인 | 점유 / 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정연건 11층 1106호 30.01㎡ 전부 | 전입 2022.05.02 확정 2022.04.11 임차권등기 2024.06.07 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 최강화 오피스텔 | 전입 2025.05.08 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 가능 |
② 취득구조 — 최저가 1억원이 최종 원가라는 보장은 없다
현재 최저매각가는 100,000,000원입니다. 정연건만 놓고 보면 확약 적용으로 실질 인수액이 0원이므로 최저가 기준 취득구조는 단순해집니다. 하지만 최강화의 보증금이 확인되지 않아, 전체 실질취득가는 100,000,000원 + 최강화 관련 미상 인수 가능액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 정연건 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 27,200,000원 | 정연건 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 46,840,000원 | 정연건 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 62,552,000원 | 정연건 실질 0원 |
위 ‘룰상 인수’는 정연건 보증금에 대한 일반 배당 가정값입니다. 말소동의 확약 적용 후 정연건에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 최강화의 별도 인수 가능액은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 정연건 보증금 | 125,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 가정에서는 정연건에게 97,800,000원이 배당되고 보증금 중 27,200,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 정연건에 대해서는 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 판단은 최강화에게 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하7층~25층 건물 중 11층 1106호입니다. 사용승인일은 2011.03.23입니다.
- 입지. 인천남동우체국 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트·업무시설·공원·상업시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 호구포역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 3,124,000원/㎡, 토지면적은 2,534.4㎡입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 세로, 남동측으로 중로, 북동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지거래 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재는 외국인 등에 한하며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정연건 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 실제 매각기일 기준 효력과 적용 대상을 원문으로 대조해야 합니다.
- 최강화 보증금 확인. 전입일 2025.05.08은 말소기준 2025.11.27보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 승계금액 확인이 최우선입니다.
- 확약 적용범위 혼동 금지. 정연건에 대한 확약을 최강화에게까지 확대해서는 안 됩니다. 두 임차인을 분리해 분석해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 정연건은 일반 계산상 27,200,000원이 미배당되지만 확약으로 실질 인수 0원입니다. 반면 최강화는 배당·보증금 정보가 확정되지 않아 별도 위험이 남습니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가가 모두 100,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 실질취득가는 최강화 관련 인수 여부가 확인된 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “정연건은 정리됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 금액인 정연건의 보증금 125,000,000원은 말소기준보다 앞선 주택임차권이라 일반적으로는 미배당분 승계가 문제됩니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 27,200,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정연건에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
그렇다고 이 물건 전체를 ‘인수 0원’으로 결론내릴 수는 없습니다. 별도 임차인 최강화는 2025.05.08 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 최저가 100,000,000원에 낙찰받더라도 전체 실질취득가는 100,000,000원 + 최강화 관련 미상 인수 가능액입니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 확약 밖 임차인의 보증금과 권리관계를 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
