인천지방법원 2026타경502527. 인천 미추홀구 도화동 스타뷰 4층 409호, 전용 82.67㎡의 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 권영만이고, 2020.10.10. 매매를 원인으로 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2022.04.14. 안산세무서장 처분의 국 압류가 말소기준권리라는 점입니다.
다만 이 물건의 권리분석은 단순한 “후순위 전부 소멸”로 끝나지 않습니다. 김혁진은 2020.09.21. 확정일자를 받고 2020.11.04. 주민등록을 마쳤으며, 보증금 228,000,000원의 주택임차권등기를 보유하고 있습니다. 말소기준인 2022.04.14. 압류보다 앞선 전입이라 대항력이 있는 임차인입니다. 신건 매각가 204,000,000원에서는 집행비용을 제외한 배당액이 200,344,000원에 그쳐 계산상 부족분은 27,656,000원입니다.
그런데 매각물건명세서에는 이 임차권등기를 인수권리로 명시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약을 김혁진 임차권에 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 배당계산의 27,656,000원과 실제 입찰 판단상 인수액 0원을 구분해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502527 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층 409호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 82.67㎡ · 지하1층 지상14층 건물 내 4층 409호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.10. 매매 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
2018.09.12. 농협은행 근저당권은 2020.11.04. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.04.14. 국 압류이고, 이후 2022.09.13. 주택도시보증공사 가압류와 2026.04.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 김혁진의 전입입니다. 김혁진은 전입 2020.11.04., 점유개시 2020.11.05., 확정일자 2020.09.21.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김혁진 | 2020.11.04. | 2020.09.21. | 228,000,000원 | 대항력 有 우선변제 말소동의 확약서 제출 |
| 정기영 | 2024.05.20. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
스타뷰는 총 27세대, 사용승인일은 2018.08.21.입니다. 전체 11건 실거래 평균은 236,363,636원이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 실제 신건 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.67㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2025.05 | 82.67㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 79.81㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.67㎡ | 2건 | 203,500,000원 |
현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 100.2%입니다. 즉 최근 평균보다 약간 높은 수준입니다. 최신 거래는 2025.11. 212,000,000원이지만, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -16.5%입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 86.3%이지만, 하락한 최근 시세를 우선하면 이를 근거로 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김혁진 보증금 | 228,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 김혁진 보증금 부족분은 27,656,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 27,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 67,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 100,067,840원 | 0원 |
확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 김혁진의 미배당액이 커집니다. 대항력 있는 보증금이 228,000,000원이므로 단순히 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 그러나 본건은 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권을 실질 0원으로 반영하므로, 확약의 유효성과 적용 범위를 원본에서 재확인하는 것이 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동행정복지센터 남동측 인근이며 오피스텔, 근린생활시설, 시장, 주상복합아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 시민공원역(인천지하철2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층, 사용승인 2018.08.21.이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·난방·승강기·주차시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 거래 규모. 스타뷰는 총 27세대이며 확인된 실거래는 11건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김혁진 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 배당부족액과 실질인수 구분. 배당계산상 부족분은 27,656,000원이지만 본 분석은 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 정기영 점유 확인. 전입은 2024.05.20.로 후순위지만 실제 점유와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 236,363,636원보다 최근 12개월 평균 203,500,000원과 최신 거래 212,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.5%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 저평가라고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 확약이 권리위험을 낮추지만 가격은 별개다
이 물건의 핵심은 “대항력 있는 228,000,000원 임차보증금”과 “말소동의 확약서”를 함께 보는 것입니다. 확약이 없다면 신건에서도 27,656,000원이 미배당되고, 유찰될수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석에서는 김혁진 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
그렇다고 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 204,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 100.2%이고, 최근 거래 추세는 -16.5%입니다. 전체 평균 236,363,636원만 보면 싸 보이지만, 최근 시세를 기준으로 보면 현재 가격은 오히려 평균 이상입니다. 권리위험은 확약 확인으로 낮아지지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
