인천지방법원 2026타경502545. 미추홀구 도화동 하임스토리 5층 502호, 전용 69.83㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021년 8월 19일 매매를 원인으로 188,000,000원에 취득했고 2021년 9월 6일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 188,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 대항력 있는 주택임차권과 말소동의 확약서의 조합입니다. 염지혜는 2021년 7월 15일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021년 8월 13일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 데이터상 말소기준은 2023년 6월 23일 국의 압류이므로 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 390-9 하임스토리 5층 502호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 299 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 69.83㎡ · 지상 9층 건물 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.08.19 매매 · 거래가액 188,000,000원 · 2021.09.06 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2023.06.23 국의 압류입니다. 염지혜의 주민등록·점유개시일은 2021.08.13로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.07.15이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 정리됩니다. 임차보증금은 188,000,000원이며 2023.09.15 주택임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염지혜 | 2021.08.13 확정일자 2021.07.15 | 188,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| XUE MINGZHE | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG XUEMEI | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI YINGSHU | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG JINGHAO | 2025.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 27% 높은 현재 회차
하임스토리 전용 69㎡대에서 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 168,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 9월 148,000,000원이며 최근 12개월 평균도 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 68.74㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 69.83㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 168,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 188,000,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 127.0%입니다. 전체 평균 168,000,000원과 비교해도 최저가가 111.9% 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -21.3%라는 점입니다. 따라서 감정가가 과거 2021년 거래가와 같다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 염지혜 보증금 | 188,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 염지혜 미배당액은 3,432,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약은 염지혜 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 염지혜의 이용관계가 주거로 표시돼 있습니다.
- 입지. 인천도화초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위에는 동류형 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 지하철역이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.09.06 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물 내 5층 502호입니다. 난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로에 접하고 있으며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래량. 하임스토리는 총 9세대이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 염지혜 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 해소로 연결되는 문서인지 매각물건명세서와 제출서류를 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 염지혜 임차권에만 적용됩니다. 2025.07.28 전입한 4명의 점유관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 168,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 148,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -21.3%이므로 과거 188,000,000원 거래가를 현재 적정가격 근거로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 총 9세대, 확인 거래 2건, 평균 유찰 1.5회라는 거래·경매 이력을 감안해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 기재의 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로 매각기일 2026.10.01 기준 최신 토지이용계획을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 표면적으로는 188,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수형으로 보이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 염지혜 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 배당 산식상 3,432,000원 미배당이 생긴다는 점은 각주 수준의 원칙 금액이고, 확약 반영 후 현재 실질취득은 최저매각가와 같은 188,000,000원입니다.
문제는 그 188,000,000원이 최근 시장과 비교해 높다는 점입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 148,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 가격의 127.0%입니다. 거래 추세도 -21.3%로 하락 방향입니다. 여기에 총 9세대, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 1.5회라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 0원’ 자체가 아니라, 확약의 효력을 확인하면서 최근 시세보다 높은 현재 회차 가격을 어떻게 판단하느냐에 있습니다.
