인천지방법원 2026타경502551. 리벤시아 7층 701호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전용은 50.65㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 노경숙이고, 2022.06.16. 김인호의 채권최고액 104,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차인입니다. 이유진은 2022.05.26. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.10.입니다. 말소기준인 2022.06.16.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 임차보증금은 268,000,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다.
원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 남아, 최저가만 보고 “1.21억에 살 수 있다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 이유진 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 이유진 1명이며, 별도의 보증기관 승계 중복신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서판로54번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 전용 50.65㎡ |
| 소유자 | 노경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.06.16. 김인호 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 2026.03.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.21. 등기된 주택임차권 자체도 등기 순위상 말소기준 뒤에 있지만, 이유진의 전입·점유가 2022.05.26.로 말소기준보다 먼저이므로 기초 대항력은 별도로 살아 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 7층 701호 50.65㎡ 전부 | 2022.05.26 / 2022.05.10 | 268,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 위험을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 기준
이 사건은 확약으로 주된 인수 위험이 해소되므로, 시세 비교 기준은 신건의 실질취득 121,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 236,500,000원이며 실질취득은 그 51.2%입니다. 최신 거래는 2023.03. 205,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +18.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 52.4㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 50.65㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 52.23㎡ | 7 | 198,000,000원 |
| 2021.07 | 50.65㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 236,500,000원 |
전체 4건 평균은 217,750,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 실질취득 121,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다. 다만 리벤시아는 24세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회이므로 환금성과 경매 수요는 별도로 점검할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금 | 268,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 근저당권 · 김인호 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이유진 보증금 부족분은 149,494,000원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 149,494,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 173,342,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 192,353,920원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형의 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 낮은 최저가만 보고 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다. 본건은 그 예외로, 이유진에 대한 말소동의 확약을 반영하면 각 회차에서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천동부초등학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트가 주를 이루는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2017.07.28.입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 상하수도·위생설비·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 1,583,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 리벤시아는 24세대이며 동일·유사 면적 실거래 표본은 4건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이유진 임차권에 대한 확약의 대상과 효력을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 이유진의 전입 2022.05.26.은 말소기준 2022.06.16.보다 앞서므로 확약이 없다면 인수형입니다.
- 보증금·배당. 보증금 268,000,000원, 신건 예상배당 118,506,000원, 룰상 부족분 149,494,000원의 계산관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린주택, 감정평가상 공부상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.2회이므로 향후 매도 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 121,000,000원보다 훨씬 커서 매우 위험한 인수형입니다. 실제로 배당표만 보면 신건에서 149,494,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이유진 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영할 수 있습니다.
그 결과 신건 실질취득은 121,000,000원이고, 최근 12개월 평균 236,500,000원의 51.2%, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 결론은 확약의 실제 적용이 확인된다는 전제에 서 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라, 말소동의 확약의 원본 효력을 정확히 확인하는 데 있습니다.
