인천지방법원 2026타경502556. 검암동 그린피아 2층 202호는 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원인 신건입니다. 공부상 용도는 연립주택으로 감정평가되어 있으며, 경매상 물건 용도는 근린주택으로 표시됩니다.

등기부상 현 소유자는 정한솔이며, 2022.03.24. 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석에서는 일반적인 근저당 말소 여부보다 임차인의 대항력과 미배당 보증금 처리가 훨씬 중요합니다. 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실과 매수인의 보증금 반환책임이 최종적으로 해소된다는 사실은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시결정보다 앞선다

기존 우리은행 근저당권과 수협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 등기는 을구 5번 주택임차권등기입니다.

임차인 조영준의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.02.23.이고, 확정일자는 2022.02.08.입니다. 주택임차권등기는 2024.05.08. 접수됐습니다. 강제경매개시결정일인 2026.03.31.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로 기재되어 있으며, 우선변제권도 인정된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.4억

* 배당표상 임차인 미배당액은 53,460,000원입니다. 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 보증금 인수청구 해소를 모두 보장하는 경우에 한하여 실질 인수액 0원으로 판단할 수 있습니다. 말소동의만으로 대항력 포기까지 확정된 것으로 간주하지 않습니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 매각대금에서 보증금을 전액 배당하지 못하면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

이 사건은 보증금이 240,000,000원인 데 비해 최저가가 190,000,000원입니다. 확약에 의한 인수 해소가 확인되지 않는다면, 낙찰가만을 실제 취득비용으로 보는 것은 잘못입니다.

위 인수액은 각 회차의 예상 배당에 따른 미배당액입니다. 집행비용 추정치가 포함되어 낙찰가와 인수액의 단순 합계는 보증금 240,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 감정가와 과거 거래가만으로는 부족하다

현재 감정가는 190,000,000원입니다. 현 소유자가 2022.03.24. 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다.

다만 이 거래는 과거의 해당 물건 거래가액이지, 현재 시세를 나타내는 최신 비교거래가 아닙니다. 동일 지역·유사 면적의 최근 거래가격과 가격 추세를 확인해야 현재 감정가가 적정한지 판단할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

신건 매각가 190,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 3,460,000원을 제외한 186,540,000원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 부족분은 53,460,000원입니다. 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로 다세대·다가구주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 인천지하철 2호선 검바위역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 사용승인일은 2014.03.05.입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측과 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 생활시설이 혼재하지만, 최근 유사물건 실거래 가격을 확인하기 전에는 환금성이나 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인하고 임차권등기 말소와 대항력에 기초한 보증금 인수청구가 모두 해소되는지 검증해야 합니다.
• 임차인의 권리 확인. 조영준의 보증금 240,000,000원에 대한 배당요구와 대항력·우선변제권을 확인하고, 미배당 보증금 반환책임이 최종적으로 누구에게 귀속되는지 점검해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 확약의 효력이 검증되지 않으면 최저가 190,000,000원에 예상 인수액 53,460,000원을 별도로 고려해야 합니다. 유찰 시에도 매각가 인하와 인수액 증가를 함께 계산해야 합니다.
• 보증기관 청구 중복 방지. 실제 임차인은 조영준 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 최근 시세 확인. 최근 거래가격과 유사 면적·층의 실거래를 비교해야 합니다. 2022년 소유권이전 거래가액 240,000,000원만으로 현재 시세를 평가해서는 안 됩니다.
• 용도 및 주소 확인. 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용상태, 소재지 행정구역 표기를 등기부·건축물대장·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 실제 점유관계와 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 확약서의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.9억 낙찰”보다 “2.4억 보증금”을 먼저 보라

이 사건의 핵심은 단순히 감정가보다 얼마에 낙찰받느냐가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수하는지가 실질취득비용을 결정합니다.

확약이 인수책임을 해소하지 못하는 경우, 신건의 배당표상 인수액은 53,460,000원입니다. 유찰되면 매각가는 내려가지만 미배당 인수액이 늘어나므로, 실질취득비용은 보증금 약 240,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약이 임차권 말소와 대항력에 따른 인수책임을 모두 유효하게 해소한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*이 될 수 있습니다. 하지만 확인된 기재만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다.

따라서 확약서 원문·대항력 해소·최근 시세 확인이 선행되어야 합니다. 현재는 인수위험 해소와 가격 메리트 모두 확정되지 않은 상태이므로, 최저가만을 근거로 입찰 타당성을 판단하기 어렵습니다.