인천지방법원 2026타경502585. 인천 남동구 구월동 리치캐슬 2층 203호, 전용 33.99㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 전충주로 2022년 2월 17일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 124,000,000원입니다. 같은 날 임차인 장원준의 전입·점유가 시작됐으며, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 1월 17일입니다. 이후 2024년 4월 19일 보증금 124,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026년 4월 1일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 과거 우리은행 근저당과 의정부신용협동조합 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 제공된 권리판정의 말소기준은 2026년 4월 1일 강제경매개시결정이고, 장원준의 임차권과 대항요건은 그보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 하지만 이 사건에는 그 임차권을 대상으로 한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

확인된 실제 임차인은 1명, 장원준입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 확정일자는 2022년 1월 17일, 전입·점유개시는 2022년 2월 17일이며 보증금은 124,000,000원입니다. 2024년 4월 19일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인돼, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 판정돼 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1억’이 더 중요하다

리치캐슬은 94세대, 사용승인일은 2012년 9월 24일입니다. 제공된 실거래 7건 전체 평균은 121,000,000원이지만, 과거 2021~2022년의 117,000,000원~132,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2025년 9월, 이 사건과 동일한 전용 33.99㎡·2층에서 100,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이라 평균 역시 100,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 114,000,000원은 최근 시세의 114.0%입니다. 즉 신건 가격은 최근 거래보다 14,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

배당표 자체로는 장원준 보증금 부족분 12,396,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당계산의 12,396,000원은 확약이 없을 때의 룰상 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며, 리치캐슬은 94세대입니다. 본건 전용면적은 33.99㎡이고 사용승인일은 2012년 9월 24일입니다.
• 입지. 인천경찰청 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·다세대주택·아파트·공공기관·학교·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 예술회관역이 있어 대중교통 편의가 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재경보기·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측과 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 정방형으로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재돼 있으며, 감정자료의 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 환금성 지표. 제공된 실거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.5회이며 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 장원준 임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 121,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 실질취득은 그 114.0%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -19.7%인 만큼 과거 고가 거래를 그대로 현재 가치로 적용하지 않아야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 장원준은 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인된 대항력 임차인입니다. 확약이 없었다면 현재 회차 룰상 미배당 12,396,000원이 인수대상이 됩니다.
• 점유관계 재확인. 확약은 장원준 임차권에 한정해 반영하므로, 별도의 점유자나 임차관계가 추가로 확인되는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 안 풀렸다”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 장원준은 보증금 124,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이라 배당계산만 보면 신건에서 12,396,000원이 남는 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

둘째, 그렇게 인수부담을 제거하고도 실질취득은 114,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 동일면적·동일층 거래는 100,000,000원, 현재 가격은 그 114.0%이고 시장 추세는 -19.7%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 121,000,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최신 가격을 기준으로 보면 신건에는 가격 할인이라고 부를 만한 여지가 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만, 현재 회차의 승부처는 가격입니다.