인천지방법원 2026타경502590. 본건은 인천광역시 서해구 심곡동 325-22 제1동 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020.03.30 매매를 원인으로 2020.04.08 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 이번 경매에서 가장 먼저 봐야 할 것은 가격보다 김영미의 대항력입니다.
김영미는 2020.02.19 확정일자를 받고 2020.03.27 전입·점유를 시작했습니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.18 안산세무서장의 압류입니다. 따라서 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 인정됩니다. 이후 2024.05.01 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502590 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 심곡동 325-22 1동 5층502호 |
| 도로명 | 인천광역시 서해구 용두산로14번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 임차 부분 | 5층 502호 38.28㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.04.08 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심은 2020.03.27 전입·점유와 2022.04.18 말소기준 압류의 선후관계입니다. 김영미의 전입이 먼저이므로 임차권등기 자체가 2024.05.01로 뒤에 설정됐더라도 기존 대항력은 별도로 봐야 합니다. 확정일자 2020.02.19와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 5층 502호 38.28㎡ 전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
회차 시나리오 원자료상 매수인 인수 계산액은 1회 유찰 시 6,913,600원, 2회 유찰 시 25,610,880원입니다. 다만 이는 대항력 보증금의 미배당분을 기계적으로 계산한 값이며, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 판단 — 시세 단정 대신 배당 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 119,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 가격 매력은 실거래 시세 대비 할인율로 단정하지 않고, 현재 회차와 유찰 시 배당·미배당 구조를 중심으로 확인하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김영미 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 16,534,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,466,000원과 임차보증금 100,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 16,534,000원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 2,154,466,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천2호선 서구청역·아시아드경기장역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2014.07.08입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 도로와 접합니다.
- 표시 확인. 건축물대장상 ‘1동’으로 되어 있으나 실지조사에서는 ‘신동아타운 1동’으로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 본건 임차권등기에 정확히 적용되는지 원문과 매각조건을 대조하세요.
- 배당순위 확인. 김영미는 2020.03.27 전입, 2020.02.19 확정일자를 갖고 있으므로 대항력과 우선변제권을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 매각가 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원입니다. 회차가 내려갈수록 임차보증금의 배당 부족액이 커지는 구조입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준권리 자체가 국의 압류인 만큼 실제 세금채권과 배당순위를 매각 전 다시 확인하세요.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 판단. 감정가 119,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 주변 거래와 개별 상태를 별도로 대조하세요.
맺으며 — 대항력은 주의, 인수 판단은 확약까지
이 물건은 임차권등기 날짜만 보면 단순한 후순위 권리처럼 보이지만, 김영미의 실제 전입·점유는 말소기준권리보다 앞선 2020.03.27입니다. 따라서 대항력 임차인이 있다는 사실이 출발점입니다. 다만 현재 최저가 119,000,000원에서는 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원으로 정리할 수 있습니다.
다만 유찰되면 배당재원이 줄어드는 구조이므로, 단순히 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 권리관계까지 더 유리해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 본건의 핵심은 전입일 → 배당액 → 확약서 적용을 한 묶음으로 확인하는 것입니다. 가격 자체의 시세 우위 여부는 별도의 거래 비교를 거쳐 판단해야 합니다.
