인천지방법원 2026타경502596. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 2층 202호, 전용 56.8464㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 2022.02.18 전입·점유한 한만영의 대항력 있는 임차권입니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저매각가 196,000,000원보다 크고, 확정일자는 2022.01.27입니다. 말소기준은 2023.09.05 부천세무서장의 압류이므로 한만영의 전입은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 한만영 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 배당계산상 미배당액 37,544,000원은 확약을 반영하기 전의 룰상 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 56.8464㎡ · 11층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김연희 (2022.02.18. 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.09.05 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 2026.04.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한만영은 등기일 자체는 2024.01.29이지만, 임대차계약일 2022.01.16·전입 및 점유개시 2022.02.18·확정일자 2022.01.27로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차관계 — 실제 점유자까지 따로 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한만영 | 2022.02.18 / 2022.01.27 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
| ALADEBI MOHAMMED MANSOOR ALI | 2025.08.04 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 |
| OQBAH MOHAMMED ALI MOHAMMED SALEH | 2025.09.03 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 |
현황조사에는 한만영 외에 두 명의 전입자가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준 2023.09.05보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자 등 구체적인 임대차 조건은 확인이 필요합니다. 한만영에 대한 말소동의 확약은 한만영 임차권에만 적용되므로, 다른 점유자의 실제 계약관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 감정가와 거리가 크다
제이앤제이팰리스의 제공된 거래 12건 전체 평균은 142,046,666원이지만, 과거 234,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 132,256,000원, 최신 거래는 2026.05의 135,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -30.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 56.85㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 56.85㎡ | 9 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.2%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -30.8%이므로 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기 어렵습니다. 확약으로 인수 문제가 해소되더라도 신건 가격 자체는 최근 시장가격 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 한만영 보증금 | 230,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한만영 보증금 부족분은 37,544,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권에 대한 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 후에는 가격이 그대로 승부처
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 107,116,160원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 한만영의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 반영합니다. 따라서 확약 확인을 전제로 하면 유찰 효과는 그대로 매수가격 인하로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 11층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 숭의로터리 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·병원·주차장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 가장형 토지이며 업무시설 건부지입니다. 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,767,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수시설·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 체크. 총 6세대 규모이며 최근 거래 추세가 -30.8%입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 전제입니다. 한만영의 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 현황조사상 ALADEBI MOHAMMED MANSOOR ALI와 OQBAH MOHAMMED ALI MOHAMMED SALEH의 전입이 확인됩니다. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -30.8%이므로 과거 234,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 가격 비교. 현재 196,000,000원과 1회 유찰 가정 156,800,000원은 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 125,440,000원부터 최근 평균 아래 구간입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.03.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 관련 등기와 행정상 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격까지 풀리는 건 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 196,000,000원보다 커서 부담스러운 구조입니다. 실제 배당계산에서도 37,544,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 한만영 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그 다음부터는 가격이 문제입니다. 최근 12개월 평균은 132,256,000원, 최신 거래는 135,000,000원인데 신건 최저가는 196,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -30.8%입니다. 따라서 이 물건은 확약 확인을 전제로 권리위험은 크게 낮아지지만, 현재 회차의 가격 메리트는 없는 구조입니다. 1회 유찰 가격도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가정 125,440,000원부터 최근 평균 아래로 내려옵니다. 권리보다 확약 원문 확인과 응찰가격이 최종 승부처입니다.
