인천지방법원 2026타경502622. 검암동 태영하이츠빌 3층 302호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김나윤이고, 2020.03.30 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022.08.02 한국캐피탈 주식회사의 가압류 21,831,385원입니다. 이후 농협은행 가압류, 홍원형의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”라고 끝내면 안 됩니다. 임차권자 홍원형은 2020.03.24 전입·점유했고 2020.02.27 확정일자를 갖춰, 2022.08.02 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 이 사건에서는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502622 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 670-5 태영하이츠빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김나윤 · 2020.03.30 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
말소기준은 2022.08.02 한국캐피탈 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 2023.01.10 농협은행주식회사 가압류 19,173,829원, 2024.04.19 홍원형의 주택임차권등기, 2026.04.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 순서만 보면 임차권등기는 후순위지만, 임차인의 전입·점유일은 2020.03.24로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍원형 | 3층 302호 49.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.24 | 2020.02.27 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
등기부 임차권등기에는 임차보증금이 (1) 125,000,000원, (2) 125,000,000원으로 기재돼 있고 계약일자는 각각 2020.02.20, 2022.03.24입니다. 동일 임차인에 관한 기재이므로 두 금액을 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 반영합니다.
② 가격·회차 — 신건 가격의 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 권리상 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 175,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 21,831,385원 | 21,831,385원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,173,829원 | 19,173,829원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,744,786원 |
175,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액 166,005,214원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 5,744,786원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 홍원형 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인고등학교 남서측 인근이며, 주위에 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 도로에 접하고, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 홍원형 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 홍원형은 2020.03.24 전입·점유로 2022.08.02 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 인수 문제를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
- 보증금 기재 확인. 등기부에는 동일 임차인에 대해 125,000,000원이 두 계약일자와 함께 표시돼 있습니다. 두 금액을 단순 합산하지 말고 임대차계약과 명세서를 원본 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 175,000,000원을 시세로 간주하지 말고 주변 동일·유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 임차인의 실제 전입·점유 시점입니다. 홍원형은 2020.03.24 전입·점유해 2022.08.02 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 원칙적으로라면 배당 후 미회수 보증금 인수 가능성을 따져야 합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 확약으로 해소됩니다. 다만 신건 최저가 175,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격에 대해서는 저렴하다는 가점을 주지 않고 별도 시세 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
