인천지방법원 2026타경502627. 인천 미추홀구 도화동 ‘홈유레카’ 12층 1203호, 84.04㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 “권리상 인수형이지만 확약으로 실질 인수는 0원, 그러나 현재 가격은 최근 시세보다 높다”는 두 가지 사실을 동시에 봐야 한다는 점입니다. 임차권자 박진언의 전입일은 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.18이며 보증금은 220,000,000원입니다. 사건 분석상 말소기준은 2026.04.02 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞섭니다.
기계적인 배당계산만 보면 현재 최저가 212,000,000원에서 집행비용 3,768,000원을 먼저 제외한 뒤 박진언에게 208,232,000원이 배당되고 11,768,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 그러나 이 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석 규칙상 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에 한정되며, 확인된 실제 임차인은 박진언 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 377-2 홈유레카 12층 1203호 · 경인로325번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 84.04㎡ · 지하1층/지상15층 중 12층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이두휘 · 2017.08.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
과거 수협은행 근저당권 174,000,000원은 2018.10.25 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 중요한 권리는 을구 3번 박진언의 주택임차권입니다. 전입·점유 2022.08.05, 확정일자 2022.07.18, 보증금 220,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이 사건의 말소기준인 2026.04.02 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 구조는 매수인 인수형입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진언 1203호 84.04㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.08.05 2022.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 승계 0원* |
* 배당표만 적용하면 미배당 11,768,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 212,000,000원을 기준으로 봐야 한다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 홈유레카 84.04㎡ 대상의 실거래 표본은 3건이며, 최신 확인 거래는 2023.08의 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 185,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -5.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 83.58㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 80.02㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 79.99㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.04㎡ 대상 | 2건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.04㎡ 대상 | 3건 | 188,333,333원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 212,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,000,000원의 114.6%이고, 전체 평균 188,333,333원을 기준으로 해도 112.6%입니다. 특히 최신 거래가 170,000,000원이고 최근 가격 추세가 -5.1%인 만큼, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 박진언 보증금 | 220,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박진언 보증금 부족분은 11,768,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(인천 2호선) 북서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시민공원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.07.26 사용승인된 지하1층/지상15층 건물의 12층 1203호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 토지는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 홈유레카는 24세대이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 뒤집는 핵심 자료는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상·조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 박진언은 전입 2022.08.05, 확정일자 2022.07.18, 보증금 220,000,000원으로 대항력·우선변제권이 확인됩니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약 반영 실질취득액 212,000,000원이 최근 12개월 평균 185,000,000원의 114.6%입니다. 신건 가격을 할인 매물로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.1%이고 최신 거래는 170,000,000원입니다. 전체 평균 188,333,333원보다 최근 자료를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 24세대 규모이고 실거래 표본이 3건이므로 실제 매도 시 수요와 가격 형성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 강한 인수 위험이 있는 물건입니다. 실제 기계적 배당계산에서도 현재 회차 기준 11,768,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 212,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 114.6%이고, 최신 거래는 170,000,000원, 최근 추세도 -5.1%입니다. 여기에 24세대 오피스텔, 단지 경매 평균 유찰 1.7회라는 특성을 함께 보면 현재 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리상 가장 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만, 입찰 판단의 승부처는 현재 가격이 최근 거래 수준을 얼마나 반영하고 있는지에 있습니다.
