인천지방법원 2026타경502634. 간석동 제이에이치타워3 제3층 제301호, 전용 59.73㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 확약의 관계입니다. 고윤선은 주민등록 2021.07.29, 확정일자 2021.08.05, 보증금 199,000,000원으로 말소기준인 2023.08.24 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 고윤선 관련 인수는 배당계산상 부족분과 별개로 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 고윤선의 주택임차권에 적용되는 것이며, 다른 점유자까지 자동으로 포괄하는 것은 아닙니다. 다만 구민정은 2024.12.31 전입으로 말소기준권리보다 늦어 제공 자료상 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502634 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.73㎡ · 지하1층/지상14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 조유정 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.08.24 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 그보다 앞선 고윤선의 주민등록일은 2021.07.29로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기부의 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 을구 5번 주택임차권의 경정등기로, 계약일자와 확정일자가 정정된 내역입니다.
| 임차인 | 용도 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고윤선 | 주거(임차권등기) · 제3층 제301호 59.73㎡ 전부 | 2021.07.29 | 2021.08.05 | 199,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 · 실질 0원 |
| 구민정 | 오피스텔 | 2024.12.31 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
② 시세 비교 — 최근 시세를 우선하면 신건은 높다
JH타워Ⅲ 동일·유사 면적 거래는 전체 12건 평균이 195,380,000원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 185,000,000원~250,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 143,520,000원, 최신 거래 81,110,000원, 그리고 최근 구간 -32.5% 추세를 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 57.9㎡ | 13 | 81,110,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 59.73㎡ | 2 | 150,450,000원 |
| 2023.06 | 59.93㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.08 | 59.31㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 59.02㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 59.31㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 59.91㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2021.09 | 59.31㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 143,520,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.7%입니다. 2026.05 같은 59.73㎡·3층 거래 199,000,000원보다도 높고, 최신 2026.08 거래는 57.9㎡·13층 81,110,000원입니다. 최근 구간 추세가 -32.5%인 상황에서 전체 과거 평균만 기준으로 가격을 낮게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 고윤선 보증금 | 199,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 고윤선 보증금에 628,000원이 부족해 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 을구 5번 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석에서는 고윤선 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근으로 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·기계식주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. JH타워Ⅲ는 20호 규모이고 최근 가격 추세는 -32.5%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 가격 접근을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 고윤선 임차권의 말소동의 대상과 조건이 실제 매각에서도 그대로 적용되는지 원본 문구를 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 구민정은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·인도 상태와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 143,520,000원의 140.7%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -32.5%인 만큼 신건에서 시세보다 저렴하다는 전제는 성립하지 않습니다.
- 유찰 시 인수 구조 재확인. 확약이 없다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 대항력 임차 구조입니다. 매 회차 확약 효력을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 부담스럽다
이 사건은 표면적으로는 199,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 628,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 고윤선 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건의 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 실질취득 202,000,000원은 최근 12개월 평균 143,520,000원의 140.7%이고 최근 가격 추세는 -32.5%입니다. 2026.05 동일 59.73㎡·3층 거래 199,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 이 물건은 주된 권리 인수는 확약으로 정리되지만, 현재 회차의 가격 부담과 환금성 확인이 핵심입니다.
