인천지방법원 2026타경502663. 인천 미추홀구 주안동 정다운家(8차) 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공부상 연립주택이며, 등기부도 집합건물입니다. 해당 호실의 임차권등기상 범위는 30.369㎡ 전부입니다. 감정가는 108,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에서 확인되는 기존 근저당권은 모두 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.04.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2024.05.08에 김민호의 보증금 120,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 정진호도 확인됩니다.

김민호의 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수위험을 해소할 근거가 있습니다. 다만 말소동의와 대항력 포기는 구분하여 확인해야 하며, 정진호에게까지 이 확약의 효력이 확장되지는 않습니다. 최저가가 감정가보다 낮아지는 상황만 기다리는 것으로는 해결되지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효력

과거 강동농업협동조합 근저당권 81,600,000원은 2020.04.29, 구로신용협동조합 근저당권 50,000,000원은 2022.05.06 각각 말소되었습니다. 과거 가등기·가처분·신탁등기와 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

현재 실질적으로 분석해야 할 권리는 을구 5번 김민호 임차권등기와 별도로 확인되는 정진호의 임대차 관련 권리입니다. 김민호 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있으며, 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 김민호와 정진호 2명입니다. 두 사람의 권리관계는 구분하여 분석해야 합니다.

* 김민호의 14,312,000원은 확약 적용 전 배당표상 미배당액입니다. 원본 확약서가 대항력 포기와 잔액 인수 해소까지 포함하는 것으로 확인되면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 정진호 관련 인수금액은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 90%라는 숫자만으로는 부족하다

정다운家(8차)의 동일 면적 거래로 확인되는 사례는 2022년 4월 120,000,000원 거래 1건입니다. 최저가 108,000,000원은 이 거래가의 90.0%입니다. 그러나 비교 거래 시점이 오래되었고 표본도 한 건뿐입니다. 이를 현재 시세 또는 현재 최근 12개월의 실제 거래 수준으로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 108,000,000원 매각 가정의 제공 배당 추정치입니다. 집행비용 2,312,000원을 제외한 105,688,000원이 김민호 보증금에 배당되며, 미배당액은 14,312,000원입니다. 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 정진호 관련 미확정 권리는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 늘어난다

김민호 임차권을 확약 적용 전의 일반적인 대항력 인수형으로 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 금액으로 취득 부담을 비교해야 합니다.

* 합계는 최저가와 제공된 김민호 미배당 추정액의 합산치로, 확약 적용 전 형식상 인수 시나리오입니다. 집행비용 차이 때문에 보증금 120,000,000원과 정확히 일치하지 않지만, 매각대금과 임차보증금 배당 부족분의 관계를 보여줍니다. 실제 확약의 인수 해소 효력이 확인되면 김민호 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 정진호의 미상 보증금은 어느 회차에도 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천 도시철도 2호선 시민공원역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 시민공원역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2015.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 평지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공부상 연립주택으로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 28세대 규모이며 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 제한적이므로 최근 거래와 실제 매수 수요를 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김민호 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기, 미배당 보증금 인수 해소 및 그 효력 범위를 확인해야 합니다. 단순 말소동의만으로 모든 임차보증금 채무가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 정진호의 실제 임대차관계. 전입·점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 독립적인 대항력과 승계 가능성을 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 선순위 임차권 인수 관련 문구와 확약서의 제출 상태, 추가 임차인 관련 기재 및 매각조건 변경 여부를 대조해야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 김민호의 확약 적용 결과와 정진호의 미배당 보증금을 각각 반영해야 합니다. 최저가만 기준으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 확인. 2022년 거래 120,000,000원 한 건을 현재 시세로 사용하지 말고, 최근 거래와 동일 면적 대체 물건의 가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 점유 근거를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 관련 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — 확약서는 핵심이지만, 인수위험이 끝난 것은 아니다

이 사건의 핵심은 감정가 108,000,000원이 과거 거래가의 90.0%라는 점이 아닙니다. 김민호의 선순위 임차권과 정진호의 미상 임대차관계를 서로 구분하여 해결해야 한다는 점입니다.

김민호 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약의 대항력 포기와 잔액 인수 해소 범위가 확인되면 김민호의 형식상 미배당액 14,312,000원은 실질 인수에서 제외할 수 있습니다. 그러나 정진호의 보증금과 대항력은 여전히 미확정입니다. 확약의 효력을 정진호에게 확대해서는 안 됩니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 확인되는 실거래는 2022년 한 건으로, 현재 시세와 가격 추세를 판단하기에 충분하지 않습니다. 미상 인수액을 반영한 실질취득금액도 산정할 수 없습니다. 따라서 확약서 원본 확인과 정진호 권리조사가 선행되어야 하며, 그 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.