인천지방법원 2026타경502672. 효성동 크리스탈타운 6동 301호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류나 가압류보다 유혜빈의 대항력 있는 임차보증금 122,000,000원입니다. 임대차계약은 2021.01.13, 확정일자는 2021.01.29, 점유개시는 2021.03.05, 전입은 2021.03.08이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2022.08.04입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 권리분석상 대항력을 무시할 수 없는 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 한 단계 더 봐야 합니다. 2023.05.09 을구 8번으로 주택임차권등기가 들어왔고, 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 유혜빈 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 확약은 이 임차권에 한정되며, 확인된 실제 임차인은 유혜빈 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 606-9 크리스탈타운 6동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 제3층 제301호 · 59.57㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 1999.11.13 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.03.26 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.04 갑구 16번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 실질 인수는 확약으로 0원
임차인 유혜빈은 전입일 2021.03.08로, 말소기준인 2022.08.04 국의 압류보다 먼저 전입했습니다. 확정일자도 2021.01.29로 확인되고 배당요구가 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 따라서 일반적인 구조라면 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 미배당 보증금의 매수인 승계 문제가 핵심이 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유혜빈 | 3층 301호 59.57㎡ 전부 | 2021.03.08 / 2021.01.29 | 122,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0* |
② 회차별 구조 — 최저가보다 ‘인수 여부’를 먼저 본다
현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 136,000,000원입니다. 현 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 2,704,000원 뒤 유혜빈의 보증금 122,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 11,296,000원이 배당됩니다. 이 구조에서는 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 136,000,000원 | 0원 | 0원 | 1,561,204,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,800,000원 | 15,523,200원* | 0원* | 1,572,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 87,040,000원 | 36,926,720원* | 0원* | 1,572,500,000원 |
* 회차별 시나리오 자체는 대항력 임차인의 미배당 보증금 중 1회 유찰 시 15,523,200원, 2회 유찰 시 36,926,720원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 유혜빈 보증금 | 122,000,000원 | 122,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 11,296,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 122,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 임차보증금 122,000,000원이 전액 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 1,572,500,000원이고, 채권자 배당액은 11,296,000원, 미배당액은 1,561,204,000원입니다. 실제 배당은 국세 압류와 최우선변제 등 배당순위 요소에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 1999.11.13입니다.
- 입지. 북인천여자중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역(전부제한지역)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 8번 유혜빈 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 절차를 직접 확인하세요.
- 국세 압류. 말소기준은 2022.08.04 국의 압류입니다. 처분청은 포천세무서장이므로 실제 배당순위와 세액을 매각 전 확인하세요.
- 임차인 배당. 현재 시나리오는 보증금 122,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당 결과가 달라지는 경우를 대비해 확약의 효력을 함께 점검하세요.
- 유찰 시 숫자. 1회 유찰 시 매각가 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원이며, 시나리오상 임차인 인수액은 각각 15,523,200원과 36,926,720원입니다. 확약 적용 여부가 핵심입니다.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 사실만 보면 경계해야 할 물건입니다. 유혜빈의 전입 2021.03.08은 말소기준 2022.08.04보다 빠르고, 보증금도 122,000,000원입니다. 하지만 현재 136,000,000원 배당 시나리오에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 더 결정적으로 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 이 결론은 확약이 정확히 해당 임차권에 적용된다는 전제에서 성립합니다. 유찰 시 시나리오만 놓고 보면 미배당 임차보증금이 생겨 매수인 인수액이 커지는 구조이므로, 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 확약서의 적용 범위와 실제 배당 결과를 끝까지 대조하는 것입니다.
