인천지방법원 2026타경502681. 인천 부평구 부평동 스위트홈 8층 802호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택), 업무시설이고, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 8층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김준봉이며 2021.07.20 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소기준권리 뒤에 있다”는 사실이 아닙니다. 김은영의 임대차계약은 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.31, 전입·점유개시는 2021.06.29입니다. 말소기준인 윤지영 근저당권의 설정일 2022.05.30보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 190,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 2번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 적혀 있습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수 판단은 이 확약을 반영해 0원*으로 처리합니다. 확약을 반영하지 않은 배당표 산술상 부족분은 15,292,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 8층 802호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로 67 |
| 용도 / 층 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택), 업무시설 · 13층 중 8층 |
| 소유자 | 김준봉 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.05.30 윤지영 근저당권으로 채권최고액은 75,000,000원입니다. 이후 2023.03.20 주택도시보증공사 가압류 242,000,000원, 2025.04.16 부평구 압류, 2026.04.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 배당상 부족분과 확약을 분리해서 본다
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 주택전부 | 2021.06.29 | 2021.05.31 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 김은영은 배당요구를 했고, 제공된 예상배당에서는 매각대금 178,000,000원 중 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 임차인에게 배당되어, 보증금 대비 15,292,000원이 부족합니다.
* 확약을 반영하지 않은 제공 배당표 기준 매수인 인수액은 현재 회차 15,292,000원, 1회 유찰 시 50,393,600원, 2회 유찰 시 78,474,880원입니다. 본 리포트의 실질 인수 판단은 제출된 말소동의 확약서를 반영한 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 190,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 근저당권 · 윤지영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형에서는 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 청구 합계 507,000,000원에 대한 미배당이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 해석을 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,000,000원 | 15,292,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,400,000원 | 50,393,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,920,000원 | 78,474,880원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석에서는 그 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 178,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근이며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등의 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택), 업무시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 8층 802호이며 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지를 공동주택(도시형생활주택), 업무시설 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 이 물건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다.
- 김은영 임차권 확인. 임대차계약일 2021.05.28, 확정일자 2021.05.31, 전입·점유 2021.06.29, 보증금 190,000,000원입니다.
- 배당상 부족분 확인. 신건 178,000,000원 기준 제공 배당표의 임차인 부족분은 15,292,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 변화 확인. 확약 미반영 산술상 인수액은 1회 유찰 50,393,600원, 2회 유찰 78,474,880원으로 증가합니다.
- 부평구 압류 확인. 등기부에 2025.04.16 부평구 압류가 존재합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택), 업무시설로 이용 중입니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약서’다
이 물건을 권리표만 빠르게 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 178,000,000원보다 커서 위험한 인수형으로 보입니다. 실제 제공 배당표도 현 회차에서 15,292,000원의 부족분을 매수인 인수액으로 계산합니다.
그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 그 결과 신건 기준 실질취득은 178,000,000원입니다. 이 사건은 “선순위 임차인 존재” 자체보다 확약서가 실제로 해당 임차권을 해소하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
