인천지방법원 2026타경502707. 부평동 태원아파트 4층 402호입니다. 이 사건은 등기부만 보면 단순한 무담보 강제경매처럼 보이지만, 실제 권리분석의 중심에는 송지상 임차인의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약은 2021.11.13, 확정일자는 2021.11.22, 주민등록과 점유개시는 2021.12.08이고, 보증금은 179,000,000원입니다. 이후 2023.11.01 임차권등기가 설정됐습니다.
반면 현재 말소기준권리는 2025.09.25 강서구 압류입니다. 임차인의 주민등록·점유와 확정일자가 이보다 훨씬 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가하고, 그만큼 매수인 인수액도 커집니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 말소동의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502707 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-77 태원아파트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 원적로488번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 소유자 신재욱의 소유권이전은 2022.01.10입니다. 그보다 앞서 송지상 임차인은 2021.11.22 확정일자를 받고 2021.12.08 주민등록·점유를 시작했습니다. 이후 2023.11.01 보증금 179,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 말소기준인 2025.09.25 강서구 압류보다 선순위입니다.
2026.04.06 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 2026.05.13에는 강서세무서장 처분의 압류가 추가됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 선순위 임차권인데, 매각물건명세서에는 “을구 순위 19번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송지상 | 4층 402호 59.82㎡ 전부 | 179,000,000원 | 2021.12.08 | 2021.11.22 | 대항력 있음 우선변제 말소동의 확약 |
1회 유찰 시 매각가는 132,000,000원, 룰상 인수액은 49,648,000원이고, 2회 유찰 시 매각가는 105,600,000원, 룰상 인수액은 75,678,400원입니다. 즉 낙찰가만 보면 싸지는 것처럼 보이지만 확약이 없다면 인수액이 함께 늘어납니다. 이 유형에서는 낙찰가만 내려간다고 총 취득부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 송지상 보증금 | 179,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 17,110,000원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 권리 원칙상 매수인 인수액이며, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 3,110,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원초등학교 동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 주변으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 적용 대상이 을구 19번 송지상 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 조건부 말소 여부 확인. 말소동의 시점·요건과 낙찰자의 별도 이행사항이 있는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 시나리오. 신건은 룰상 17,110,000원, 1회 유찰은 49,648,000원, 2회 유찰은 75,678,400원의 인수 구조가 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 범위는 4층 402호 59.82㎡ 전부이며, 실제 현장 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 적정성 별도 확인. 현재 최저가 165,000,000원의 가격 메리트는 주변 최신 거래와 직접 대조해 판단해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2025.09.25 강서구 압류와 2026.05.13 국세 압류가 있으므로 실제 배당과 인수 여부는 매각기일 전 최신 문서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,110,000원 인수형”을 확약서가 뒤집는다
등기 순위만 보면 이 물건은 분명 조심해야 합니다. 송지상 임차인은 2021.12.08 주민등록·점유, 2021.11.22 확정일자를 갖추고 있고, 2023.11.01 보증금 179,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.09.25 압류보다 앞서 있기 때문에 원칙대로라면 신건에서도 17,110,000원 인수 위험이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 송지상 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 165,000,000원입니다. 다만 이 결론은 확약서가 실제로 해당 임차권의 말소를 보장한다는 전제가 핵심입니다. 입찰 전 확인해야 할 것은 단순한 최저가가 아니라 확약서 원본·적용범위·말소조건입니다.
