인천지방법원 2026타경502716. 인천 검단구 당하동 다원빌리지 104동 303호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 오승훈이며, 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 신청했습니다. 청구금액은 195,000,000원입니다. 이 사건은 과거 근저당이나 세무서 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금을 어떻게 처리할지가 중요합니다.
임차인 김창덕은 2022.06.15 전입 및 점유를 시작했고, 2022.05.24 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.02.07 접수됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 상태입니다. 2024.08.05에는 보증금 195,000,000원에 대한 주택임차권등기도 이루어졌습니다.
매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 예외가 명시되어 있습니다. 임차권등기의 말소 동의와 잔여 보증금에 관한 대항력 포기는 구별해야 하므로, 확약서 원문에서 두 효과가 모두 확보되는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
인천광역시 검단구 당하동 1083-2 다원빌리지 제104동 제3층 제303호 도로명주소: 인천광역시 검단구 청마로93번길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 도시형생활주택 단지형다세대주택 |
| 임차 부분 | 제3층 제303호 49.02㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 3층 · 사용승인 2012.03.22 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 주요 인수 쟁점 | 김창덕 임차보증금 미배당분 및 말소동의 확약서 효력 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인
2012.04.06 설정된 여수원예농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2016.08.29 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
국의 압류 중 강서세무서장 관련 압류가 말소기준이며, 2025.11.18 양천세무서장 관련 압류와 2026.04.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 배당순위와 실제 배당액은 등기 접수순서만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.95억의 실질 부담
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
김창덕 제303호 전부 |
전입 2022.06.15 확정 2022.05.24 |
195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 조건부 인수 위험 말소동의 확약서 |
| 실제 임차인 | 김창덕 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2022.04.15 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2022.06.15 / 2022.06.15 |
| 확정일자 | 2022.05.24 |
| 임차권등기 | 2024.08.05 · 을구 순위 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.08.05 |
| 보증금 | 195,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 156,960,000원 |
| 예상 미배당 | 38,040,000원 |
| 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
잔여 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 최저가 160,000,000원에 낙찰받아도 실질취득액은 198,040,000원입니다. 따라서 감정가보다 낮은 낙찰가만 보고 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
확약서 원문상 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 기한 잔여 보증금 청구까지 유효하게 포기되거나 매수인에게 청구하지 않도록 확정되어 있다면, 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다.
다만 현재 확인된 문구는 말소동의에 관한 것이므로, 대항력 포기까지 이루어졌다고 단정하지 않습니다. 잔여 보증금 청구의 포기 여부와 효력 발생 조건을 확약서 원문 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
* 조건부 실질 인수 0원 판단은 잔여 보증금 청구권까지 매수인에게 행사하지 않는다는 확약의 효력이 확인되는 경우에 한합니다. 확약의 효력이 확보되지 않을 때의 신건 예상 인수액은 38,040,000원입니다. 이는 제공된 집행비용 추정치에 따른 계산이며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
③ 시세·실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 줄지 않는다
감정가는 160,000,000원이며, 소유자 오승훈의 2022.07.06 소유권이전 당시 등기 거래가액은 195,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액을 현재의 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 현재 시점의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가가 하락할 때 임차보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 아래는 제시된 회차별 예상배당을 바탕으로, 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 경우를 계산한 결과입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 160,000,000원 | 38,040,000원 | 198,040,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 69,592,000원 | 197,592,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 94,833,600원 | 197,233,600원 |
신건 최저가 160,000,000원과 2회 유찰 시 최저가 102,400,000원은 차이가 크지만, 예상 인수액까지 합산한 실질취득액은 각각 198,040,000원과 197,233,600원입니다.
이는 집행비용 추정액 때문에 발생하는 소폭의 차이를 제외하면 실질 부담이 보증금 195,000,000원 부근에서 유지된다는 의미입니다. 유찰만 기다리는 것으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
반대로 확약의 효력이 확인되어 해당 임차인의 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있다면 취득가격은 낙찰가를 중심으로 다시 계산할 수 있습니다. 그러나 그 경우에도 최근 실거래 시세가 확인되어야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김창덕 · 보증금 | 195,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 38,040,000원 |
예상배당은 집행비용 3,040,000원과 임차인 배당 156,960,000원으로 매각대금 160,000,000원이 모두 소진되는 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당액은 별도 매각대금 지출 항목이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 북동측 인근. 주변에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 303호입니다. 사용승인일은 2012.03.22이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역 관련 제한과 성장관리권역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 표기는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 명시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 해당 호수의 내부 상태와 실제 거래가격 확인이 중요합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재의 매도 가능가격과 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 기한 잔여 보증금 청구의 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 확약의 조건과 효력 발생 시점도 함께 검토해야 합니다.
- 인수액 확인. 확약의 효력이 확보되지 않으면 신건 기준 예상 인수액은 38,040,000원입니다. 매수인에 대한 잔여 보증금 청구가 유효하게 해소되는 경우에만 해당 임차인의 실질 인수액 0원 판단이 가능합니다.
- 임차인과 보증기관 구별. 김창덕의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 김창덕 1명입니다.
- 실질취득가 기준. 잔여 보증금을 인수한다면 신건 실질취득액은 198,040,000원입니다. 유찰 후에도 보증금 미배당분이 늘어나므로 최저가만을 기준으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인하세요. 과거 소유권이전 거래가액 195,000,000원을 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 점유 상태와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 점을 반영해 인도 및 수리 관련 위험을 점검하세요.
- 세금 및 배당. 국의 압류가 확인되므로 실제 체납세액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세 등이 별도 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 말소동의 확약서, 현황조사서 및 최신 매각기일 정보를 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 확약의 효력이 핵심”
이 사건은 최저가 160,000,000원만 보면 단순한 다세대주택 신건처럼 보이지만, 실제로는 보증금 195,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 핵심입니다.
확약의 효력이 확보되지 않으면 신건 기준 미배당 보증금 38,040,000원의 인수 가능성이 있고, 실질취득액은 198,040,000원입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질 부담은 보증금 195,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 판단할 수 없습니다.
한편 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 권리 해소 요소입니다. 확약서 원문에서 임차권등기 말소와 잔여 보증금 청구의 포기가 모두 유효하게 확보된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 현재 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 확정하기 어렵습니다.
결론은 확약의 구체적인 효력을 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득액을 다시 산정하는 것입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았으므로, 권리 해소 여부와 별개로 가격 경쟁력에 대한 판단은 보류해야 합니다.
