인천지방법원 2026타경502721. 부평동 헤리움 15층 1504호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 이 사건은 단순한 “임차권 말소” 사건으로만 보면 안 됩니다. 임차인 전윤주의 주민등록·점유개시일은 2022.08.08이고, 말소기준권리로 제시된 국의 압류는 2023.02.07이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립합니다. 확정일자도 2022.07.05이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
현재 최저매각가 82,000,000원을 가정하면 집행비용 1,876,000원을 제외한 80,124,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 19,876,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 505-2 헤리움 15층1504호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 제15층 제1504호 |
| 임차권 범위 | 제15층 제1504호 16.57㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.09.05 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 임차인 전윤주는 그보다 앞선 2022.08.08 주민등록·점유개시로 대항력을 갖고 있으며, 2022.07.05 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 등기된 임차보증금은 100,000,000원입니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤주 | 주거 (임차권등기) 제15층 제1504호 16.57㎡ 전부 | 2022.08.08 | 2022.07.05 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 해당 없음 확약 반영 인수 0 |
② 가격·회차 구조 — 신건 82,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 현재는 0회 유찰 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에서 1회 유찰 시 매각가는 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 규칙상 인수 | 신청채권자 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,000,000원 | 19,876,000원 | 100,000,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,600,000원 | 35,980,800원 | 100,000,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,480,000원 | 48,864,640원 | 100,000,000원 | 실질 인수 0원 |
회차가 내려갈수록 확약이 없을 때의 규칙상 미배당 인수액은 19,876,000원 → 35,980,800원 → 48,864,640원으로 커집니다. 따라서 이 사건에서 단순히 최저가 하락만 보고 인수 부담도 함께 줄어든다고 해석하면 안 됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 임차인 전윤주 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 19,876,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전 규칙상 인수액이며, 말소동의 확약서 반영 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제15층 제1504호로서 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 소재하며, 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물로 사용승인은 2013.07.17입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 건물명칭은 헤리움이나 본건 건물 등에는 힘찬헤리움으로 표기되어 있습니다.
- 허가구역 기재. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26 ~ 2026.08.25로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 이 문서 하나로 규칙상 19,876,000원의 인수 가능액이 실질 0원으로 바뀝니다. 대상 임차권과 말소 조건을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 전윤주 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.07.05, 전입·점유 2022.08.08, 임차권등기 2024.09.05의 연결관계를 확인하세요.
- 압류 관계 확인. 2023.02.07 국 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 2025.11.18 국 압류 및 2026.04.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 건물명칭 확인. 공부상 헤리움, 현장 표기는 힘찬헤리움으로 기재되어 있으므로 현장·공부 대조가 필요합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용 중이므로 실제 점유 및 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1억보다 확약서가 더 중요하다”
이 물건의 표면만 보면 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 최저매각가 82,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서도 19,876,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인이 있다”는 사실보다 확약서가 정확히 어떤 권리를 어떤 조건으로 말소시키는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 부담은 확약 반영 시 정리되지만, 가격은 별도의 시장 검증 없이 싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
