인천지방법원 2026타경502751. 멤버스힐 107동 4층 403호, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 이 물건의 권리분석은 등기부만 보면 다소 위험해 보입니다. 임차인 김원철은 2022.03.10 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.15이며, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 부천시 압류 2023.08.28보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
현재 최저매각가 137,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 40,718,000원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득액이 올라가지만, 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결정적입니다. 따라서 본 분석의 확약 적용 규칙에 따라 김원철 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 검단구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 전유부분 | 제4층 제403호 31.548㎡ 전부 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.04.19 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2017.01.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 반전
초기의 신탁등기는 이미 말소됐고, 삼성생명보험의 근저당권도 2018.01.16 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.28 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 김원철의 전입·점유가 2022.03.10으로 더 빠르기 때문에 대항력은 인정되는 구조입니다. 2024.04.24에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
등기 순서만 놓고 보면 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부족분을 인수할 수 있는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 하지만 매각물건명세서에는 바로 그 을구 3번 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 인수판정은 실질 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원철 | 제4층 제403호 31.548㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.10 | 2022.02.15 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김원철은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 회차 계산상 보증금 175,000,000원 중 134,282,000원이 배당되고 40,718,000원이 남지만, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 매수인 실질 승계액은 0원*입니다.
③ 가격 판단 — 감정가와 실질취득은 같지만, 시세 할인 여부는 별개
현재 회차에서는 최저매각가가 137,000,000원이고, 확약 반영 후 실질 인수가 0원이므로 매수인의 실질취득액도 137,000,000원입니다. 중요한 점은 이 숫자를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 된다는 것입니다.
현재 확인 가능한 가격 이력에는 소유자 서호범의 2022년 등기상 거래가액 178,000,000원이 있지만, 이는 현재 시세를 직접 나타내는 최신 실거래 기준이 아닙니다. 따라서 감정가 137,000,000원이 과거 취득가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 현재 실질취득액이 최근 시세보다 낮은지 여부는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
④ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 실질 인수를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 137,000,000원 | 40,718,000원 | 0원* | 137,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 109,600,000원 | 67,734,400원 | 0원* | 109,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 87,680,000원 | 89,298,240원 | 0원* | 87,680,000원 |
* 확약이 없다고 가정한 일반적인 대항력 인수 계산에서는 회차가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 처리했습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 김원철 보증금 | 175,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 부족액은 40,718,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조에서는 매수인 승계 문제가 생길 수 있으나, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 금액의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 5층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 입지. 백석초등학교 북측 인근으로 동류형 공동주택·아파트·각종 근린생활시설이 소재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 완정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕, 사용승인일 2017.01.09이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형이고 남측으로 중로2류 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 절대·상대보호구역과 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 을구 3번 김원철 주택임차권등기에 대한 말소 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 여부 확인. 확약이 제출된 사건이므로 실제 매각 후 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 감정가 137,000,000원과 2022년 거래가액 178,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 추가 비용 발생 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·말소동의 확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 137,000,000원보다 보증금이 더 큰 사건입니다. 확약이 없다면 현재 계산상 미배당 40,718,000원을 매수인이 인수할 수 있어 단순히 137,000,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 결과 본 분석 규칙에서는 김원철 임차권의 실질 인수를 0원*으로 처리하고, 현재 회차 실질취득도 137,000,000원으로 봅니다. 권리의 핵심 위험은 상당 부분 정리된 셈입니다.
남는 쟁점은 가격입니다. 현재 시세를 직접 비교할 최신 실거래 근거가 없으므로 감정가 137,000,000원이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 포기할 물건”도 아니고, “확약이 있으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약 원문을 확인하고 현재 시세를 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
