인천지방법원 2026타경502761. 용현동 해피빌리지 3층 301호, 전용 50.712㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송민호이고 2022년 7월 7일 매매, 2022년 7월 15일 소유권이전 당시 거래가액은 143,000,000원입니다. 등기상 현존하는 핵심 권리는 2024년 7월 26일 등기된 이정희의 주택임차권으로, 임차보증금 역시 143,000,000원입니다.
이정희는 2022년 5월 19일 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022년 6월 14일 점유를 시작했습니다. 경매개시결정일인 2026년 4월 7일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙적인 배당계산에서는 매각대금 130,000,000원 중 집행비용 2,620,000원을 뺀 127,380,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족액 15,620,000원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-110 해피빌리지 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 낙섬중로35번길 14-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.712㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 송민호 (2022.07.07 매매 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약이 핵심
과거 국민은행 근저당 66,000,000원은 2010년 2월 22일 말소됐고, 남인천농업협동조합 근저당 69,600,000원도 2022년 6월 14일 말소됐습니다. 현존 권리에서 가장 중요한 것은 이정희의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2022년 5월 19일 주민등록·확정일자, 2022년 6월 14일 점유개시를 기초로 하며 2024년 7월 26일 임차권등기가 이루어졌습니다.
경매개시결정은 2026년 4월 7일 주택도시보증공사에 의해 이루어졌습니다. 데이터상 별도의 현존 근저당이나 압류가 없어, 배당의 중심도 임차인 보증금입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 제3층 제301호 50.712㎡ 전부 | 143,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
이정희는 보증금 143,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 중복 승계 신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금은 그대로 143,000,000원 한 건만 반영합니다. 배당요구도 이루어진 상태입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.30억과 거래사례를 비교
확약을 반영한 이 사건의 현재 실질취득액은 130,000,000원입니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 2건으로, 2022년 4월 2층이 132,000,000원, 2022년 7월 3층이 143,000,000원입니다. 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 50.71㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.04 | 50.71㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
수치상으로는 실질취득 130,000,000원이 거래평균의 94.5%이고, 최신 거래 143,000,000원보다 13,000,000원 낮습니다. 다만 거래사례가 2022년 2건뿐이고, 해피빌리지는 총 6세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 이 차이만으로 현재 시점의 확정적인 시세 할인이라고 보기는 어렵습니다. 특히 현재 감정가 130,000,000원 자체가 2022년 최저 거래 132,000,000원과 큰 차이가 없는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 이정희 보증금 | 143,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정상 임차인 보증금 미배당액은 15,620,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 15,620,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 41,256,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 61,697,600원 | 실질 0원 |
* 룰상 인수액은 제공된 회차별 배당가정 기준입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다.
- 입지. 용현5동행복센터 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장세로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 171.3㎡, 공시지가 1,536,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모. 해피빌리지는 총 6세대이며 준공일은 2008.11.13입니다. 거래 표본이 적어 가격 확인과 재매각 시 유동성 점검이 중요합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 매각물건명세서와 제출된 확약서의 효력·적용 범위를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 확약에 기초하므로 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 배당액과 확약을 구분. 배당가정상 미배당액 15,620,000원은 존재하지만, 확약 반영 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 거래사례는 2022년 2건뿐입니다. 130,000,000원이라는 실질취득액을 현재 인근 다세대 거래와 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장·점유 확인. 주택임차권이 등기되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 1.43억 임차권보다 ‘확약서’다
표면적으로 보면 이 물건은 감정가 130,000,000원보다 큰 143,000,000원 임차보증금이 걸린 대항력 임차권 물건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 15,620,000원이 미배당으로 남고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 130,000,000원입니다. 권리 부담은 확약으로 크게 완화되지만, 가격 측면에서는 2022년 거래 2건만 확인되는 6세대 다세대라는 점 때문에 과거 평균 137,500,000원 대비 94.5%라는 수치만으로 가격 우위를 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 확약서 효력의 최종 확인과 현재 시세 재검증입니다.
