인천지방법원 2026타경502767. 주안동 ‘브릴리언트’ 6층 604호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다. 김종현은 2022.03.25. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.04.22. 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.28. 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.10.11. 미추홀구 압류입니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차권은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현 최저가 250,000,000원에서 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 69,300,000원이 남습니다. 낙찰가와 이 잔액을 더하면 319,300,000원으로, 보증금 315,000,000원에 집행비용이 더해진 수준입니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 604호 |
| 임차 범위 | 제6층 제604호 81.45㎡ 전부 |
| 소유자 | 김재학 · 2022.05.09. 매매 · 거래가액 315,000,000원 · 2022.06.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.11. 미추홀구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
등기상 과거 주식회사무궁화신탁 및 수협은행 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 현재 소유자는 김재학이며, 2022.06.07.에는 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다. 이후 2024.10.11. 미추홀구 압류가 말소기준이 됐고, 2026.04.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.24. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 604호 81.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2022.04.22. / 2022.03.25. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 69,300,000원 |
* 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기와 관련한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약이 없다면 현 회차 룰상 인수액은 69,300,000원입니다. 확약은 김종현 임차권 1건에만 적용되며, 그 밖의 별도 임차인은 없습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 250,000,000원이나 최저가 250,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 대신 선순위 임차권이 있는 사건답게 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 구조를 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 없을 때 총액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 250,000,000원 | 69,300,000원 | 319,300,000원 | 250,000,000원* |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 118,600,000원 | 318,600,000원 | 200,000,000원* |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 158,040,000원 | 318,040,000원 | 160,000,000원* |
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김종현 보증금 | 315,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 잔액은 69,300,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 4,300,000원으로 계산돼 있으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 6층 604호입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근. 남동측 대로변은 주상용·상업용 부동산이 혼재하고 후면은 다세대주택 등 주거용 부동산이 주를 이룹니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다. 남동측 대로와 남서측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 거래가격 기준의 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약 대상이 을구 1번 김종현 주택임차권임을 확인하고 말소 조건과 절차를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 확약이 없다면 총액 재계산. 현 회차 룰상 인수액은 69,300,000원이며, 낙찰가와 합친 총액은 319,300,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 효력을 원본 서류에서 점검해야 합니다.
- 시세는 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 250,000,000원이 싸거나 비싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 현장 중개업소와 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 김종현의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부는 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 구조를 바꾼다”
서류상으로만 보면 이 물건은 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현 최저가 250,000,000원보다 보증금이 더 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 총액이 약 318,000,000원~319,300,000원에 머무는 전형적인 인수형 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 구조를 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 김종현 임차권의 인수는 실질 0원*으로 반영하며, 현재 회차 실질취득은 250,000,000원입니다. 다만 실거래 시세가 없어 ‘250,000,000원이 싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율보다 확약서의 적용 확인과 실제 시장가격 확인입니다.
