인천지방법원 2026타경502800. 연희2차하이츠빌라 2동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 유성욱이며, 2023년 10월 31일 매매를 원인으로 2024년 1월 8일 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 128,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이은미의 임대차는 2022년 3월 27일 체결됐고, 확정일자 2022년 4월 19일, 점유개시 2022년 5월 6일, 주민등록 2022년 5월 11일로 확인됩니다.
등기된 임차보증금은 125,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026년 4월 8일이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 배당표만 놓고 보면 신건 매각가 103,000,000원에서 집행비용 2,242,000원을 먼저 빼고 임차인에게 100,758,000원이 배당돼 24,242,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 연희동 726-9 연희2차하이츠빌라 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 3층 302호 46.44㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 유성욱 · 2024.01.08 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 을구 9번 주택임차권입니다. 이은미는 2022년 4월 19일 확정일자를 받고, 2022년 5월 6일 점유를 개시했으며, 2022년 5월 11일 주민등록을 마쳤습니다. 2024년 5월 29일 임차보증금 125,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026년 4월 8일입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 3층 302호 46.44㎡ 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
임대차계약일 2022.03.27 · 확정일자 2022.04.19 · 점유개시 2022.05.06 · 주민등록 2022.05.11 · 임차권등기 및 배당요구 2024.05.29. 말소동의 확약이 없다는 가정의 룰상 신건 인수 부족분은 24,242,000원입니다.
② 가격 판단 — 신건 103,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 103,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 거래 자료가 없어, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 이은미 보증금 · 우선변제 | 125,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 24,242,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 금액이 매수인 인수 후보가 되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서곶중학교 북동측 인근이며, 주변은 유사형 다세대주택·아파트단지와 소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 아시아드경기장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제302호이며, 수세식 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 대상 임차권과 말소 조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권 일정 재확인. 임대차계약일 2022.03.27, 확정일자 2022.04.19, 점유개시 2022.05.06, 주민등록 2022.05.11, 임차권등기 2024.05.29의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가는 103,000,000원이지만 최근 실거래 비교치가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 실제 적용 여부와 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약 관련 서류를 최종적으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수표시”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면만 보면 임차보증금 125,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 신건 매각가 103,000,000원에서 배당 후 24,242,000원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있습니다.
다만 가격 측면에서는 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 비교할 근거가 없어 103,000,000원이 싼지 비싼지 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서 원본으로 인수 위험 제거를 재확인하고, 별도의 실거래 검증으로 응찰가를 정하는 것입니다.
