인천지방법원 2026타경502834. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 924호로, 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021년9월27일 매매를 원인으로 거래가액 105,813,850원에 취득했고 2021.10.22 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 정진호의 선순위 대항력입니다. 정진호는 2021.09.17 임대차계약, 2021.09.27 확정일자, 2021.10.22 전입·점유개시로, 말소기준인 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 98,000,000원에 룰상 인수 9,164,000원이 붙어 107,164,000원, 1회 유찰에서는 78,400,000원에 28,411,200원, 2회 유찰에서는 62,720,000원에 43,808,960원이 붙어 총부담이 보증금 105,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 제공된 조건에 따라 정진호 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심

말소기준은 2023.01.03 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원입니다. 이후 2023.06.20 국 압류와 2026.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 정진호의 주택임차권등기는 2023.08.02 접수됐지만, 대항력의 기초인 전입·점유개시는 2021.10.22이므로 단순히 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

실제 임차인은 1명입니다. 정진호는 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있어 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 이유가 없습니다.

② 가격 검증 — 신건 98,000,000원을 ‘시세’로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 98,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 등기상 소유자 취득 당시 거래가액은 105,813,850원이고 현재 감정가는 그 금액의 약 92.6% 수준으로 7,813,850원 낮습니다. 그러나 2021년 취득가액은 현재 거래시세와 같은 개념이 아니므로 이것만으로 신건 98,000,000원이 싸다고 판단할 수는 없습니다.

최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없어 현재 가격의 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 식의 가격 가점이나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다. 특히 이 물건은 오피스텔이고 토지이용상 일반공업지역·국가산업단지에 포함돼 있어 일반 주거용 아파트와 동일한 가격 기준으로 비교해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 정진호 보증금의 미배당액은 9,164,000원이며 이는 확약 적용 전 룰상 인수액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 제9층 제924호는 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정한 분석은 맞지 않습니다.
• 위치. 인천광역시 남동구 남촌동 논곡중학교 서측 인근으로, 주위는 공장과 각종 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천 1호선 신연수역 등이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2020.05.04입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접 필지와 등고·평탄한 정방형이고 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 50m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 표시. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.10.01이므로 입찰 당시 적용 상태는 원문 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.10.28 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 정진호 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 범위를 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
• 확약 전 위험을 별도로 기억. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 현재 회차 기준 9,164,000원의 임차보증금 미배당액이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 유찰가 착시 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 인수 28,411,200원, 2회 유찰 시 43,808,960원으로 늘어납니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유·인도 상태 확인. 정진호의 임차권등기와 배당요구가 확인되는 만큼 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 대조하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 그 효력과 경매 후 처리 내용을 등기·매각서류 원문에서 확인하세요.
• 가격은 별도 검증. 최근 실거래 수치가 없어 신건 98,000,000원의 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 오피스텔이라는 실제 용도에 맞는 거래사례를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 권리위험을 없애도, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”

이 사건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인이 있어 까다롭습니다. 정진호의 보증금은 105,000,000원이고 현재 98,000,000원 매각가 가정에서는 9,164,000원이 미배당되어, 확약이 없다면 매수인에게 이어지는 구조입니다. 유찰될수록 그 미배당액은 더 커져 낙찰가만 낮아 보일 뿐 실질부담이 보증금 부근에 남게 됩니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 제공된 분석 조건에서는 이 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 98,000,000원입니다. 문제는 그 98,000,000원이 현재 시장에서 싼지 여부입니다. 최근 실거래 비교 수치가 없고, 물건도 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이므로 가격 메리트는 별도로 입증돼야 합니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 실제 오피스텔 거래사례 확인입니다.