인천지방법원 2026타경502839. 인천 남동구 간석동 천우빌라 1층 101호, 전용 31.90㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영란으로 2022년 4월 18일 매매, 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 100,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 1억이 최저가 9,100만원보다 크다”는 데 있지 않습니다. 등기된 임차권자 김혜리는 전입 2022년 5월 31일, 확정일자 2022년 5월 6일, 보증금 100,000,000원으로 데이터상 말소기준일인 2026년 4월 10일보다 앞섭니다. 매각가 91,000,000원 가정 시 배당 시뮬레이션상 미배당액은 11,038,000원이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 김혜리 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다.

그러나 이 확약을 다른 점유자에게 확대해 적용하면 안 됩니다. 이민수는 2025년 9월 22일 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이민수에 대해서는 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 정량화할 수 없는 별도 인수 위험이 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 임차권과 별도 미상 점유를 분리

과거 1989년 한국주택은행 근저당, 2005년 국민은행 근저당, 2021년 김병훈 주택임차권과 주택도시보증공사의 종전 강제경매 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 중심은 2024년 등기된 김혜리의 주택임차권과 2025년 전입한 이민수입니다. 데이터상 말소기준은 2026.04.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높다

천우빌라(B동)은 총 9세대, 사용승인일은 1989.06.14입니다. 실거래 표본은 2건이며 모두 전용 25.89㎡로, 대상 전용 31.90㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 보조 비교지표로 보는 것이 안전합니다.

최저가 91,000,000원은 실거래 평균 72,000,000원의 126.4%입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 4,000,000원 높습니다. 김혜리 관련 확약을 적용한 정량 실질취득액 역시 91,000,000원이므로, 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 거래 표본 면적이 대상보다 작아 단순 비교에는 한계가 있지만, 제공된 가격자료만으로는 신건 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

배당 계산상 김혜리 보증금 부족분은 11,038,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약 때문에 김혜리 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산은 이민수의 미상 보증금·권리관계를 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제도 미반영될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김혜리 부족분은 늘지만 확약 적용 시 실질 0원

* 김혜리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용 기준. 이민수 관련 미상 인수위험은 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주원초등학교 동측에 인접하며, 공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선, 근거리에 국철 1호선 간석역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층 101호이며 사용승인은 1989.06.14입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 천우빌라(B동)은 총 9세대이고 1989년 사용승인 건물입니다. 제공된 거래는 2건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아 매도 시 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 김혜리 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 배제에 필요한 범위와 조건을 충족하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 이민수 임대차 확인. 전입일은 2025.09.22이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 전입세대열람, 배당요구 여부 등을 확인해 대항력과 승계금액을 확정해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가 91,000,000원은 제공된 실거래 평균 72,000,000원의 126.4%, 최신 거래 87,000,000원보다 4,000,000원 높습니다.
• 면적 차이. 거래사례 2건은 전용 25.89㎡, 대상은 31.90㎡여서 단순 평면 비교에는 한계가 있습니다.
• 명도. 실제 점유관계와 현재 거주자를 다시 확인하고, 인도명령·명도 협의 가능성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 다세대주택 특성상 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 현장과 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 1억 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”

이 사건에서 가장 큰 숫자는 김혜리의 보증금 100,000,000원이지만, 그 숫자만 보고 낙찰가에 11,038,000원을 더하는 분석은 확약 내용을 놓친 것입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 김혜리 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.

반면 이민수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 위험이 닫히지 않았습니다. 가격도 현재 최저가 91,000,000원이 제공된 실거래 평균 72,000,000원과 최신 거래 87,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차는 “확약 덕분에 주된 인수액은 해소됐지만, 미상 임차위험과 가격 부담을 함께 확인해야 하는 다세대 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.