인천지방법원 2026타경502844. 주안동 정다운파크빌 8층 801호, 전용 58.79㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 등기상 이한나의 주택임차권은 2026.04.10 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 선순위 권리이고, 전입일도 2020.05.22, 확정일자는 2020.05.04입니다. 따라서 권리 구조만 보면 매수인 승계 가능성이 있는 대항력 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 주어진 판단 규칙에 따라 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 186,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 별도의 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.79㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 손은지 · 2023.11.09 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 정다운파크빌 · 33세대 · 2016.05.16 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 해소 장치
등기상 과거 농협은행 근저당권 127,200,000원은 2020.05.22 해지로 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2023.11.06 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 판단 기준이 되는 권리는 2026.04.10 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이한나의 전입·점유와 임차권등기는 선순위이므로 원칙적으로 주의해야 합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 8층 801호 58.79㎡ 전부 전입·점유 2020.05.22 | (1) 160,000,000원 (2) 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2020.05.04 배당요구 2024.06.24 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
* 등기상으로는 말소기준보다 앞선 주택임차권이어서 원칙상 매수인 인수형입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차인에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격은 여전히 높다
정다운파크빌의 최근 거래에서 가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 133,200,000원이고 최신 거래는 2026.08의 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.9㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 133,200,000원 |
전체 12건 평균은 138,083,333원이지만, 과거 183,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 133,200,000원으로 내려와 있고, 최근 거래군은 그보다 이전 거래군 대비 -5.9%의 하락 추세입니다. 따라서 186,000,000원을 두고 ‘감정가보다 싸다’거나 ‘경매라 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 신청채권자 청구액 270,000,000원 중 182,596,000원이 배당되고, 미배당은 87,404,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 북측 인근이며, 주변은 동류형 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 801호이며, 상·하수도·난방·승강기·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 33미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·철도보호지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 5필지 일단의 업무시설·공동주택 부지로 이용 중이며, 토지 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 33세대 오피스텔이고 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 거래가격이 125,000,000원~138,000,000원 범위에 형성돼 현재 최저가와 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리안전성의 핵심은 이한나 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 해당 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 임차권등기에는 보증금 160,000,000원과 270,000,000원의 두 계약이 기재돼 있습니다. 확약이 없다면 인수형 권리가 될 수 있는 구조이므로 등기 내용과 확약의 연결을 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 138,083,333원보다 최근 12개월 평균 133,200,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.9%입니다. 과거 183,000,000원 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 현재 회차 가격. 실질취득액 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.6%입니다. 신건이라는 이유만으로 저가 매수로 볼 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 총 33세대 규모와 최근 거래량을 감안해 향후 매도 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유와 미납 관리비 등 매각서류 외 비용요인은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “싼 물건”은 아니다
이 사건은 처음 보면 270,000,000원 임차보증금이 기재된 선순위 임차권 때문에 위험도가 매우 높아 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 이 점만 놓고 보면 권리 리스크는 크게 완화됩니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 최저가이자 실질취득액 186,000,000원은 최근 12개월 평균 133,200,000원의 139.6%이고, 최신 실거래는 135,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -5.9%입니다. 33세대 오피스텔이라는 환금성 조건까지 함께 보면, 현재 회차의 핵심 위험은 권리보다 가격입니다. 확약으로 주된 인수 문제는 풀렸지만, 신건 가격 자체는 최근 거래 수준보다 높습니다.
