인천지방법원 2026타경502848. 부평동 ‘마루’ 4층 402호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 오나경이며, 2018.10.11 매매를 원인으로 2018.11.12 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 173,000,000원입니다. 과거 하나은행·농협은행·우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 축은 근저당이 아니라 임차권과 점유관계입니다.
서은혜는 2022.06.01 임대차계약, 2022.06.02 확정일자, 2022.06.30 전입·점유를 갖추고 보증금 193,000,000원에 대해 2024.08.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.04.10이므로 시간 순서상 임차권이 훨씬 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인만 놓고 보면 매수인이 떠안을 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
문제는 또 다른 점유자 김준용입니다. 2026.02.19 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 서은혜에 관한 확약 효력은 김준용에게 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 203-1 마루 제4층 제402호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평대로64번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 오나경 (2018.10.11 매매, 2018.11.12 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.19 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워졌고, 임차권이 핵심
과거 설정된 하나은행 3,000,000,000원, 농협은행 140,400,000원, 농협은행 142,800,000원, 우리은행 126,000,000원의 근저당은 모두 각 말소등기로 정리됐습니다. 이후 서은혜의 주택임차권등기가 2024.08.05 설정됐고, 2026.04.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 사건에서 제시된 말소기준일은 2026.04.10입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 1명에게만
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서은혜 제4층 제402호 58.7㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30 / 2022.06.02 | 193,000,000원 | 有 | 有 배당요구 2024.08.05 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 김준용 | 2026.02.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 명의의 임차인 중복신고로 집계되는 사람은 없습니다. 따라서 서은혜와 김준용을 각각 별도의 점유·임차관계로 보아야 합니다. 특히 김준용은 전입일만으로 승계금액을 계산할 수 없으므로, 보증금·계약내용·실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득 총액을 203,000,000원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 서은혜 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 6,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 203,000,000원 가정에서는 서은혜 보증금 193,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 6,358,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 미배당액은 186,642,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만으로 할인 판단 금지
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 203,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않았으므로 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 100%”라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
현재 회차에서 서은혜는 배당표상 보증금 전액 배당이 예상되고, 확약까지 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그러나 김준용의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인의 최종 실질취득가는 203,000,000원 + 김준용 관련 미확정 금액으로 보는 것이 보수적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 부평시장역 2번 출구 남동측 인근에 위치하며 관공서·공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 10m, 서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기설비 및 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김준용 보증금 확인. 2026.02.19 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서, 배당요구 여부, 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 서은혜 임차권등기 말소동의 확약의 제출 주체·조건·효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 서은혜 배당 변동 확인. 현재 가정배당에서는 193,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위·세금 등으로 결과가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 2명으로 파악되는 만큼 실제 현황과 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교치 없이 감정가만으로 입찰가를 정하지 말고 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 정리됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 서은혜의 보증금 193,000,000원입니다. 시간 순서만 보면 경매개시보다 앞선 대항력·우선변제 임차인이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출돼 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 2026.02.19 전입한 김준용은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람에게까지 서은혜의 확약이 적용되는 것은 아니므로 대항력 가능·미상 및 승계금액 미상이라는 별도 리스크가 남습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 결론내리는 것은 이릅니다. 현재 확인 가능한 구조는 주된 1.93억 임차권은 정리, 추가 점유자 1명의 권리관계는 확인 필요입니다.
