* 룰상 인수액은 확약서의 면책 효력을 적용하기 전 예상배당 기준입니다. 확약서로 대항력 포기와 보증금 인수 면책이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

인천지방법원 2026타경502867. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 824호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 등기된 임차 부분은 19.47㎡ 전부입니다. 감정가는 98,000,000원이고 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 같습니다.

이 사건은 가격보다 임차인의 보증금 인수 여부가 먼저입니다. 임차인의 전입신고일과 점유개시일은 2021.10.12, 확정일자는 2021.09.14입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.01.03에 등기됐습니다. 임차인의 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

예상배당표에서는 임차보증금 105,000,000원 중 95,836,000원이 배당되고, 미배당액 9,164,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 확약서의 제출 사실과 확약서가 실제로 면제하는 권리의 범위는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권

말소기준권리는 2023.01.03 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 을구 1번 임차권등기도 말소기준권리 이후인 2023.08.14에 등기됐지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 크다

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도 임차인으로 추가하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

보증금 105,000,000원이 최저매각가 98,000,000원보다 높습니다. 대항력에 따라 미배당 보증금을 인수하는 경우, 최저매각가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액은 줄고 매수인 인수액은 증가합니다. 따라서 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 합산 취득부담 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 확약서의 대항력 포기·보증금 면책 효력을 적용하지 않은 계산입니다. 실제 낙찰가가 아닌 회차별 최저매각가를 가정했으며, 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다. 집행비용 추정치가 배당에서 먼저 차감되므로 합산액은 임차보증금 105,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 위 표는 제공된 예상배당 순서에 따른 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액과 인수액은 배당절차 및 확약서의 효력에 따라 달라질 수 있습니다. 동일 채권자인 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구가 각각 기재돼 있으나, 서로 독립된 채권인지 여부를 확인하지 않은 상태에서 매수인 채무로 합산하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 비교할 실거래 시세부터 확인

이 오피스텔의 감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 소유자 고완석의 2021년 등기상 거래가액은 105,813,850원입니다. 다만 과거 취득가액을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 상태가 아니므로 현 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공업지대이며, 감정평가상 주변환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 남동측으로 남동대로에 접하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지상 11층 건물 중 8층입니다. 사용승인일은 2020.05.04이며 엘리베이터·도시가스·급배수설비 등이 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔입니다. 실제 임차 부분은 주거용으로 기재돼 있고 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 지식산업센터 내 오피스텔이라는 입지·용도 특성을 고려해야 합니다.
• 토지이용. 일반공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있으나, 제시된 지정 대상과 기간을 현재 물건에 그대로 적용하지 말고 원문상 적용 여부를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.10.26 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 매각 이후 등록 및 임대의무 관련 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공업지역 내 지식산업센터 건물의 오피스텔이므로 일반적인 주거지역 아파트와 동일한 수요를 전제하기 어렵습니다. 실제 매매·임대 거래와 매수 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 단순 임차권등기 말소에 한정되는지, 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 면책까지 포함하는지 확인하세요.
• 권리자 일치 확인. 최초 임차권자 김천희와 경정된 성명 김천회의 관계, 주택도시보증공사의 권리 및 확약 권한을 원본과 대조하세요.
• 인수액 시나리오. 면책이 확인되지 않으면 신건 9,164,000원, 1회 유찰 28,411,200원, 2회 유찰 43,808,960원의 예상 인수액을 반영하세요. 면책 효력이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
• 실거래 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해 실질취득액과 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 반환 문제와 실제 인도 절차를 구분해 검토하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 이후 처리 절차를 확인하세요.
• 체납 및 비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금, 인도 및 기타 취득비용을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하고 권리관계의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 있다”와 “인수액이 0원이다”는 구분해야 한다

이 사건의 핵심은 대항력 임차인과 말소동의 확약서의 관계입니다. 임차보증금은 105,000,000원이고, 신건 최저매각가는 98,000,000원입니다. 예상배당표만 따르면 9,164,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 해당 확약서가 임차인의 대항력 포기와 잔여 보증금 면책까지 유효하게 포함한다면 실질 인수액은 0원이 됩니다. 그러나 말소동의 제출 사실만으로 그 범위까지 확정하지는 않습니다.

확약서 면책이 확인되지 않는 경우 유찰에 따른 최저가 하락은 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 면책이 확인되는 경우에도 현재 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 별도 판단이 필요합니다. 민간임대주택등기와 공업지역 내 오피스텔의 환금성 또한 검토 대상입니다.

결론은 확약서 원문으로 인수 여부를 먼저 확정하고, 이후 실질취득액과 최근 실거래 시세를 비교하는 것입니다. 권리 면책과 가격 경쟁력이 확인되기 전까지는 최저가 98,000,000원이라는 숫자만으로 접근하기 어렵습니다.