인천지방법원 2026타경502885. 구월동 ‘퍼스트클래스’ 7층 701호, 전용 68.27㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한정수이며 2024.04.24. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 이혁의 보증금 185,000,000원입니다. 전입일은 2022.07.15., 확정일자는 2022.06.21.이고 2024.09.12. 주택임차권등기가 설정돼 있어 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 원칙적인 인수 위험과 별개로, 이혁 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 중복 임차 신고가 아닙니다. 현재 확인된 범위에서 이 확약 밖의 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-11 주건축물 1동 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로765번길 42-9 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 68.27㎡ · 지하1층/지상14층 건물 내 7층 701호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 한정수 (2024.04.24. 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혁 | 7층 701호 68.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.15. | 2022.06.21. | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
이혁은 전입 2022.07.15.로 2026.04.13. 강제경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 52,000,000원 높다
퍼스트클래스는 24세대, 2015.08.25. 준공입니다. 대상 전용면적은 68.27㎡이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 특히 가격 판단에서 우선할 최근 12개월 거래는 2026.02. 69.46㎡ 7층의 152,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균도 동일한 152,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.46㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2024.04 | 68.27㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 68.27㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 152,000,000원 |
신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 134.2%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 52,000,000원 높습니다. 전체 평균 154,000,000원과 비교해도 최저가는 132.5%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 -1.9%이므로, 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균만으로 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 이혁 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 15,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 204,000,000원 가정 시 임차인 이혁의 보증금 185,000,000원은 배당표상 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 15,344,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당은 169,656,000원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 현재 회차 0원이며, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물의 7층 701호입니다.
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 문예회관사거리역(인천지하철 1호선)이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며, 공시지가는 2,528,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성을 좌우하는 핵심 문서입니다. 제출된 확약서의 적용 대상이 이혁의 을구 5번 주택임차권 전체인지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 우선. 신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 실거래 152,000,000원의 134.2%입니다. 권리 정리가 가능하더라도 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.9%이므로 과거 165,000,000원 거래만으로 상단 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 임차권·배당관계 확인. 이혁의 보증금은 185,000,000원이며 전입·확정일자·배당요구를 갖추고 있습니다. 배당표와 확약서의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 총 24세대이고 확인된 실거래가 3건이므로, 최근 거래량과 개별 호수의 상태를 함께 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 겉으로 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 실제로 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 인수형에 해당합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 실거래 152,000,000원보다 52,000,000원 높고, 비율로는 134.2%입니다. 최근 추세도 -1.9%입니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 완화됐다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 현재 회차의 핵심 리스크는 인수권리보다 높은 매각가격입니다.
