서울남부지방법원 2025타경10926. 서울 구로구 개봉동 에코그로브빌리지10차201동 2층 203호, 전용 29.81㎡의 다세대주택입니다. 감정가 403,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 132,055,000원입니다. 등기상 소유자는 종합건설리하주식회사이고, 2023.07.05 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정됐다가 2024.09.12 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.07.24 강제경매개시결정이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 최준구 가압류, 서울특별시구로구 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기권리만 보고 “깨끗하다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황조사와 문건접수에는 김성경이 확인되고, 전입일은 2022.11.11로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.09.25 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 대항력 임차보증금이라면 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 최저가 132,055,000원만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.81㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 종합건설리하주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 132,055,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자)장윤선 / 116,614,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 준공 / 세대수 | 2023.06.02 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 최준구의 16,456,970원 가압류, 서울특별시구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 신탁등기도 2024.09.12 이미 말소돼 현재 남아 있는 신탁 인수 문제는 없습니다. 다만 김성경의 전입일 2022.11.11은 말소기준보다 앞서므로 등기권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 2025.09.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 숫자상 33%지만 ‘실질취득가’는 미상
에코그로브빌리지10차201동 동일면적 거래는 2건이며, 두 거래 모두 2023.10에 400,000,000원입니다. 시세 요약상 평균·최고·최저·최근 12개월 평균도 모두 400,000,000원이고, 현재 최저매각가 132,055,000원은 이 금액의 33.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 29.81㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 29.91㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 400,000,000원 |
표면 가격만 놓으면 감정가 403,000,000원에서 최저가 132,055,000원까지 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 인수 가능성을 먼저 확정해야 하는 구조입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크며 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 시세와 비교해야 할 기준도 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수보증금인 실질취득가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,770원 |
| 1. 경매개시결정 · 선정당사자)장윤선 | 116,614,903원 | 116,614,903원 |
| 2. 가압류 · 최준구 | 16,456,970원 | 12,791,327원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권 총액은 133,071,873원, 채권자 예상배당은 129,406,230원, 미배당은 3,665,643원입니다. 다만 김성경의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당순위와 배당액, 최종 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개명초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대상은 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 6미터 내외 포장도로, 서측으로 폭 4미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 3,743,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 낙찰률은 0.0입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성경 보증금 확인. 가장 먼저 보증금 액수, 실제 점유부분, 임대차계약 내용과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2022.11.11로 선순위이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 보증금 중 배당되지 않는 금액이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 시세 400,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김성경은 2025.09.25 배당요구를 했지만 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정일자·보증금 확인 전에는 계산할 수 없습니다.
- 5회 유찰만 보고 응찰 금지. 최저가는 132,055,000원까지 내려왔지만 임차보증금 인수위험이 해소되지 않으면 표면 할인율의 의미가 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33% 최저가보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 403,000,000원, 실거래 평균 400,000,000원인 물건이 5회 유찰돼 최저가 132,055,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 김성경의 2022.11.11 전입이 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰자가 미배당액을 떠안을 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “표면가격은 크게 낮아졌지만 실질취득가는 아직 계산 불가”입니다. 보증금 확인 전에는 132,055,000원을 시세 400,000,000원보다 싸다고 단정해선 안 됩니다.
