서울남부지방법원 2025타경10926. 개봉동 에코그로브빌리지10차201동 2층 203호, 전용 29.81㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 종합건설리하주식회사이며, 2025.07.24 선정당사자 장윤선의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 최준구의 16,456,970원 가압류, 서울특별시구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 선순위 근저당권은 없고, 2023.07.05 설정됐던 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2024.09.12 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 김성경의 전입일은 2022.11.11로 말소기준일 2025.07.24보다 빠르며, 배당요구도 2025.09.25 접수됐습니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 순위를 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.81㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 종합건설리하주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 165,069,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자 장윤선 / 116,614,903원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 16세대 / 2023.06.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 우선
말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 대한토지신탁주식회사 명의 신탁은 2024.09.12 말소됐으므로, 현재 등기상 신탁 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 미상 | 2022.11.11 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 접수 2025.09.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 남은 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 범위를 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 41.3%는 ‘표면 가격’일 뿐
에코그로브빌리지10차201동의 전용 29.81㎡·29.91㎡ 거래는 2023.10 각 400,000,000원으로 확인됩니다. 거래 비교지표 평균과 최신 거래 모두 400,000,000원이며, 표면 최저가 165,069,000원은 이 금액의 41.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 29.81㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 29.91㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 비교지표 | 29.81㎡ | 2건 | 400,000,000원 |
다만 두 거래가 모두 같은 월·같은 금액이고, 단지는 16세대에 불과합니다. 개별 호수의 상태와 거래 시점 차이를 고려하면 400,000,000원을 현재 매각 가능가격으로 곧바로 고정할 수 없습니다. 더 중요한 점은 이 사건의 실질취득액이 165,069,000원 + 미배당 임차보증금이라는 것입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 최근 거래 대비 할인폭도 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,966원 |
| 1. 경매신청채권 · 선정당사자 장윤선 | 116,614,903원 | 116,614,903원 |
| 2. 가압류 · 최준구 | 16,456,970원 | 16,456,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,886,161원 |
위 배당은 확인된 채권액을 기준으로 한 계산입니다. 김성경의 임차보증금과 우선변제 순위, 국민건강보험공단·서울특별시구로구 압류 채권액, 당해세와 최우선변제액에 따라 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미회수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 165,069,000원 | 133,071,873원 | 0원 | 28,886,161원 |
| 5회 유찰 시 | 132,055,200원 | 129,406,427원 | 3,665,446원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,644,160원 | 103,365,142원 | 29,706,731원 | 0원 |
회차별 계산 역시 임차보증금과 조세채권의 실제 우선순위가 반영되면 달라질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘면 실질취득액은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개명초등학교 동측 인근이며, 소규모 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층으로, 외장석재·외장타일·징크 마감과 샷시창호가 적용됐고 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 서측 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 2023.06.02 사용승인된 16세대 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 2건에 그치고 경매 평균 유찰이 4.0회여서 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김성경의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 2022.11.11 전입 주소가 해당 203호와 일치하는지, 실제 점유가 계속됐는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자와 배당요구 종기 내 적법한 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰 상한은 표면 최저가가 아니라 낙찰예정가와 예상 미배당 보증금을 합산한 금액으로 정해야 합니다.
- 조세·압류 확인. 국민건강보험공단과 서울특별시구로구 압류의 실제 채권액, 당해세 우선순위를 확인해야 합니다.
- 매각절차 확인. 기재 매각기일은 2026.07.29이므로 매각결과와 후속 절차를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납액을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “41.3% 할인”보다 보증금 한 줄이 먼저다
감정가 403,000,000원에서 4회 유찰돼 표면 최저가가 165,069,000원까지 내려왔고, 확인된 거래지표 400,000,000원과 비교하면 41.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
실제 임차인 김성경의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정될 경우 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 승계액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 여기에 16세대 소규모 다세대, 4회 유찰, 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다.
표면 가격은 낮지만 실질취득액은 미확정. 임차보증금과 대항력 요건이 원본으로 해소되기 전에는 ‘싸다’가 아니라 ‘가격을 아직 계산할 수 없다’가 정확한 결론입니다.
