서울북부지방법원 2025타경105. 성북구 종암동 81-44, 종암로27길 25-7 소재 건물과 토지에 관한 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 다중주택입니다. 철근콘크리트조 3층 건물로 여러 호실에 임차인들이 존재하며, 토지면적은 148㎡입니다.

소유자는 이주호, 경매신청 채권자는 강명재입니다. 2025년 1월 8일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있지만, 그 이전부터 성립한 주택임차권과 전세권이 다수 존재합니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입 기록을 가진 보증금 미상 점유자들도 있습니다.

이 물건의 핵심은 6회 유찰 자체가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 실제로 얼마나 배당되고, 얼마가 낙찰자에게 넘어오는지가 매수가격을 결정합니다. 낮아진 낙찰가가 임차보증금 미배당 증가로 상쇄될 수 있다는 점을 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

말소기준은 2025년 1월 8일 강제경매개시결정입니다. 과거 한국양봉농업협동조합·광명새마을금고·주식회사맥스케이티에스의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

하지만 말소기준 이전에 등기된 노주형·강명재·김도연의 주택임차권과 양혜린·천유진의 전세권이 남아 있습니다. 특히 말소기준 이후 등기된 천유진·문성진·양혜린·우성일의 주택임차권도 최초 전입과 확정일자가 말소기준 이전입니다. 후발 임차권등기가 매각으로 말소된다는 것과, 그 임차인이 기존에 취득한 대항력이 소멸한다는 것은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금만 706,000,000원

보증금이 확인되는 임차인은 7명입니다. 이들의 보증금 합계는 706,000,000원으로, 현재 최저매각가 587,550,000원을 초과합니다. 아래 배당액은 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에 따른 추정이며, 대항력·우선변제 및 미배당 승계 가능성을 구분했습니다.

전입·확정일자는 등기 및 조사 기록 기준입니다. 대항력은 해당 요건의 취득과 유지가 확인된다는 전제이며, 실제 배당과 매수인 인수 여부는 최종 권리관계·배당요구·매각물건명세서에 따라 달라집니다. 전세권과 동일인 임차보증금은 중복 합산하지 않았습니다.

보증금 미상 점유자 — 추가 인수액을 특정할 수 없다

두 호실 모두 전입신고일은 말소기준보다 빠릅니다. 다만 임대차계약·보증금·확정일자·현재 점유 및 대항력 유지 여부가 확인되지 않아 확정적인 인수 대상이나 인수 금액으로 단정할 수는 없습니다. 특히 확인된 보증금 706,000,000원 외에 추가 채무가 성립할 수 있다는 점이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 587,550,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당은 제시된 배당 순서를 재현한 것으로, 실제 법정 배당순위 및 최우선변제·당해세 등을 검증한 확정 배당표가 아닙니다. 전세권·임차권·신청채권의 중복 가능성과 우성일의 미배당 인수 문제를 별도로 검토해야 합니다.

실질취득금액 — 최저가가 아니라 인수액까지 합산해야 한다

예상배당표에 표시된 인수액만 반영하면 664,275,500원입니다. 하지만 우성일의 보증금 50,000,000원도 배당되지 않는 것으로 보이므로, 확인된 권리 전체를 단순 정산하면 714,275,500원이 됩니다.

이는 확인된 임차보증금 합계 706,000,000원에 추정 집행비용 8,275,500원을 더한 수치와 같습니다. 따라서 선순위 보증금 전액이 배당 또는 매수인 인수로 처리된다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어, 실질취득 총액이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.

즉, 6회 유찰로 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 취득비용이 그만큼 저렴해졌다고 볼 수 없습니다. 더구나 301호와 401호의 보증금은 특정되지 않아 실제 부담은 증가할 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격 인하가 곧 실질취득액 하락은 아니다

④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

주변 실거래 비교에서는 이 물건의 개별성과 임대차 인수 부담을 함께 고려해야 합니다. 현재 확인할 수 있는 동일 용도·유사 규모의 최근 거래가격과 가격 추세가 특정되지 않으므로, 실질취득 약 714,275,500원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 40.96%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

• 입지. 서울특별시 성북구 돈암동 소재 개운초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 다중주택. 외벽은 석재 붙임 등, 내부는 벽지와 일부 타일 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 148㎡, 지목 대, 평지·정방형, 세로각지(가). 공시지가 3,718,000원/㎡입니다.
• 지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 조건도 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 각 호실의 실제 사용형태와 내부 구조는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 다중주택 형태의 임대용 건물로, 일반적인 개별 아파트와 동일하게 환금성을 평가하기 어렵습니다. 다수 임차인의 권리 정리, 공실 확보, 임대운영 조건이 매각 이후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전체 임차보증금 원본 대조. 확인된 7명의 보증금 706,000,000원, 전입·점유·확정일자, 실제 배당요구 내역을 호실별로 대조해야 합니다.
• 양혜린 미배당 76,725,500원. 대항력 유지와 매수인 승계 여부를 확인하고 낙찰자 부담에 반영해야 합니다.
• 우성일 보증금 50,000,000원. 예상배당표에서 별도 배당이 확인되지 않는 만큼, 누락된 인수 위험으로 보고 배당 및 대항력의 실체를 확인해야 합니다.
• 301호·401호 보증금. 이영례·윤환규 및 최맹식의 임대차계약, 보증금, 점유 상태, 확정일자를 확인해야 합니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 확정적인 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
• 전세권·주택임차권 중복 검토. 양혜린과 천유진의 두 권리 유형이 동일 보증금의 중복 담보인지 확인하고, 전세권의 말소·존속·배당처리를 정리해야 합니다.
• 강명재 채권관계. 경매신청채권과 202호 임차보증금의 동일성 및 배당 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 587,550,000원이 아니라, 확인된 인수 가능액을 더한 약 714,275,500원에 미상 보증금과 별도 비용을 고려해야 합니다.
• 시세 검증. 유사 다중주택의 최근 거래, 토지·건물 가치, 임대수익 및 공실·명도비용을 검토한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
• 민간임대·토지규제. 민간임대주택 등록 상태와 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 현황, 임대차계약 및 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5.88억이 취득원가 5.88억은 아니다”

서울북부지방법원 2025타경105는 감정가 1,434,446,240원에서 6회 유찰되어 최저가가 587,550,000원까지 낮아진 물건입니다. 그러나 확인된 7명의 임차보증금만 706,000,000원입니다. 예상배당상 부족액 76,725,500원에 우성일의 별도 미배당 가능액 50,000,000원을 포함하면, 실질취득액은 약 714,275,500원으로 올라갑니다.

여기에 301호와 401호의 미상 보증금, 전세권과 임차권의 정리 문제, 경매신청채권과 임차보증금의 중복 가능성이 남아 있습니다. 특히 후속 유찰 시나리오의 인수액도 전체 선순위 보증금과 일치하도록 재검산할 필요가 있습니다.

최근 유사물건 시세를 확인할 수 없는 상황에서는 실질취득액이 시장가보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 6회 유찰은 가격 매력의 증명이 아니라 권리와 가격을 더 꼼꼼히 검증해야 하는 신호입니다.

종합 판단은 D등급. 확인된 임차인만으로도 상당한 인수 부담이 예상되고, 보증금 미상 점유자까지 존재합니다. 현재 단계에서는 입찰보다 권리·배당·시세 검증을 우선해야 하는 물건입니다.