감정가 80%보다 먼저 봐야 할 ‘미상 보증금’ — 종암동 다중주택

서울북부지방법원 2025타경105. 성북구 종암동의 토지 148㎡와 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 다중주택을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 이주호이며, 강명재가 140,000,000원을 청구해 2025년 1월 8일 강제경매를 신청했습니다. 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있어, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과 전세권은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 남을 수 있습니다.

현재 회차의 예상배당에서는 보증금이 확인된 임차인 7명의 보증금 합계 706,000,000원이 전액 배당됩니다. 문제는 보증금이 확인되지 않은 이영례·윤환규, 최맹식과 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 추가 점유관계입니다. 이들은 금액이 없어 인수액을 계산할 수 없으므로, 최저가만 보고 감정가보다 20% 낮다고 판단해서는 안 됩니다. 동일·인근 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 담보와 선순위 점유가 교차한다

등기 연혁에서 한국양봉농업협동조합 근저당은 2014년 4월 18일, 주식회사맥스케이티에스 근저당은 2018년 9월 3일, 광명새마을금고 근저당은 2022년 1월 24일 각각 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 이들 담보권을 현재 유효한 인수권리로 단정할 수 없습니다. 반면 임차인들의 실제 전입·점유는 2015년부터 시작돼, 2025년 1월 8일 경매개시결정보다 빠른 점유관계가 다수 존재합니다.

② 임차인·점유관계 — 확인 보증금 7.06억, 미상 3건

* 현재 1,147,557,000원에 매각되고 예상배당 순서와 금액이 그대로 적용된다는 가정에서만 보증금 잔액이 0원입니다. 매각물건명세서에는 을구 7·8·11·12·13·14·15번 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있고, 을구 9번 전세권설정등기가 인수권리로 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%는 시세 할인율이 아니다

최저매각가는 1,147,557,000원으로 감정가 1,434,446,240원의 80%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 다중주택의 최근 실거래가가 없어, 이 비율을 곧바로 ‘시세보다 20% 저렴하다’고 해석할 근거는 없습니다. 다중주택은 개별 호실의 임대차, 명도 난도, 보증금 반환 위험, 건물 상태와 임대수익에 따라 가격 차이가 크므로 감정가 대비 할인율보다 실제 인수액과 임대차 원본 확인이 먼저입니다.

유찰이 더 진행되면 입찰가는 내려가지만, 대항 가능한 임차인의 미배당 보증금은 반대로 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아지는 만큼 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 현재 회차에서도 미상 보증금 3건이 남아 있고, 향후 회차에서는 확인된 임차보증금의 배당 부족 여부까지 다시 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,147,557,000원 가정)

확인된 임차보증금 706,000,000원은 전액 배당되고, 이후 채권 1,241,500,000원 중 427,681,430원이 배당돼 813,818,570원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제·미상 보증금은 반영되지 않았으며, 말소된 근저당이 포함된 점 때문에 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다중주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐습니다.
• 주위환경. 개운초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 148㎡, 공시지가 3,718,000원/㎡, 평지·정방형·세로각지(가)의 대지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트 한 세대가 아니라 다수 임차관계가 얽힌 다중주택 전체를 취득하는 구조여서, 명도·임대관리·재매각의 난도가 높습니다. 3회 유찰 이력도 유동성 부담을 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기 원본 대조. 2014년·2018년·2022년에 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 공동담보 관계를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 3건 확인. 이영례·윤환규, 최맹식, 기사항전의 계약서·전입세대열람·확정일자· 배당요구 여부를 확인해 최대 인수액을 산출해야 합니다.
• 을구 9번 전세권. 양혜린 전세권 90,000,000원의 인수 여부와 전세권 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 전세권·임차권 중복. 양혜린과 천유진의 동일 금액 권리가 하나의 보증금에 대한 중복 등기인지, 각각 별도 채권인지 확인해야 합니다.
• 강명재 관계 확인. 신청채권자이자 임차인으로 표시된 강명재의 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 호실·점유 현황. 현황조사상 301호·401호와 등기된 101호·102호·201호·202호·203호· 비01호·비02호의 실제 구조와 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 등록 상태가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할기관에 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 허가 대상 여부와 이용계획을 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.14의 진행 결과와 변경·연기·불허가 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”

이 물건의 최저가는 감정가의 80%인 1,147,557,000원이지만, 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 현재 계산에서는 보증금이 확인된 임차인 7명이 전액 배당돼 인수액이 0원으로 나오지만, 보증금 미상 점유관계 3건 때문에 실제 취득원가는 1,147,557,000원 + α입니다.

여기에 을구 9번 전세권 인수 명시, 양혜린·천유진 권리의 중복 여부, 신청채권자 강명재의 임차인 지위, 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 불일치가 겹칩니다. 다중주택 특유의 낮은 환금성과 3회 유찰까지 감안하면, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 미상 보증금과 전세권의 최대 인수액을 확정하고 등기·배당의 불일치를 해소하기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.