확약으로 인수는 0원*, 실질취득은 최근 시세의 88.6% — 오류동 루체비스타 1104호

서울남부지방법원 2025타경10946. 오류동역 인근 루체비스타 11층 1104호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 전용 29.98㎡ 물건입니다. 소유자 김효주는 2020년 4월 24일 매매를 원인으로 거래가액 317,000,000원에 취득했습니다. 등기 초기에 설정된 청량리신용협동조합 공동담보 근저당은 2020년 5월 8일 일부포기로 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2024년 2월 1일 서울특별시 압류입니다.

권리분석의 핵심은 이진수 임차권입니다. 전입일 2022년 6월 30일이 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022년 5월 27일이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 원칙상 미배당액이 매수인에게 남지만, 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 정했습니다. 이 조건이 원문대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024년 2월 1일 서울특별시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류 2건, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 이진수의 임차권등기일은 말소기준보다 늦지만, 실제 전입일과 점유개시일이 2022년 6월 30일로 앞서기 때문에 대항력이 있는 임차인입니다.

임차인·점유관계

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계인은 없습니다. 확인된 관계인은 3명이며, 이진수 외 2명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 시세 비교 — 감정가는 오래된 고가 거래에 가깝다

루체비스타는 36세대 규모이며, 동일·유사 면적 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 227,483,333원이지만 2023년 2월의 291,900,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 190,080,000원은 최근 12개월 평균의 88.6%입니다. 현재 가격만 놓고 보면 최근 거래권보다 낮습니다. 하지만 최근 거래군이 이전 거래보다 26.5% 하락했고, 최저 실거래도 205,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 하락 중인 최근 가격대와 실제 환금성을 우선 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,080,000원 가정)

국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우에는 이진수의 배당 부족액이 증가해도 매수인에 대한 반환청구권 포기 조건이 적용됩니다.

회차별 미배당 위험과 확약 효과

확약 전 원칙만 보면 최저가가 내려갈수록 이진수에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수 위험은 커집니다. 이번 사건은 특별매각조건이 이 구조를 차단하므로 실질취득액이 각 회차의 최저가와 같아집니다. 다만 이 결론은 반드시 매각물건명세서 원문과 임차권 말소 이행 조건을 확인한 뒤 적용해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오류동역 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상15층 건물이며 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 36세대 규모의 원룸형 도시형생활주택으로 거래 표본이 6건에 그치며, 경매 평균 유찰 횟수 6.8회와 낙찰률 0.0%가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 확약 미이행 시나리오. 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 112,381,120원의 보증금 인수 위험이 생긴다는 전제로 자금계획을 점검해야 합니다.
• 점유자 확인. PIAO YONGYU와 ZHENG HUIYAN의 실제 점유 범위, 임대차계약 존재 여부와 명도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 227,483,333원보다 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래 추세 -26.5%, 평균 6.8회 유찰, 낙찰률 0.0%를 반영해 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.08. 기재된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차시설 사용 조건과 미납 관리비, 공용부분 부담 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”

이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차에서 이진수에게 배당되지 않는 금액은 112,381,120원이고, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커집니다. 그러나 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 조건이 제대로 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 190,080,000원으로 정리됩니다.

가격은 최근 12개월 평균의 88.6%로 일정한 여유가 있지만, 최근 거래가 이전보다 26.5% 하락했고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.8회입니다. 감정가 297,000,000원에서 크게 낮아졌다는 사실보다 최근 시세가 계속 내려온 점과 원룸형 소규모 물건의 환금성이 더 중요합니다. 결론은 권리조건 확인 후 제한적 검토, 가격은 보수적으로입니다.

* 실질 인수 0원은 “채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 유효하게 이행되는 전제입니다. 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 미배당 112,381,120원의 인수 위험이 있습니다.