의정부지방법원 2023타경78643. 파주시 금촌동 한담캐슬 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 205,000,000원의 0.48% 수준인 974,000원까지 떨어져 있습니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보면 안 됩니다. 임차인 박준영은 2021.03.29. 전입했고, 확정일자는 2021.03.02.이며, 현재 말소기준으로 제시된 2022.12.30. 가압류보다 앞섭니다. 조사상 대항력 있음으로 분류돼 있고 배당요구도 했지만, 가장 중요한 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 낙찰자는 남은 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 974,000원까지 내려간 사실 자체는 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도, 안전한 응찰 상한도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경78643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 마음밭길 55-4, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이건재 · 2021.04.20. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 974,000원 (15회 유찰) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2020.06.12. 수협은행 근저당권은 2021.03.26. 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.12.30. 박준영의 220,000,000원 가압류입니다. 이후 2023.12.06. 강제경매개시결정, 2024.01.05. 국민건강보험공단 압류, 2024.03.05. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 곧 가격 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 | 주거 | 2021.03.29 | 2021.03.02 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 우선변제 |
박준영은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 하지만 매각가 974,000원 자체가 매우 작고, 현재 제시된 배당 추정에서도 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 556,468원뿐입니다. 임차보증금이 별도로 존재한다면 그 금액은 이 배당표에 그대로 반영돼 있지 않으므로 배당 후 인수잔액을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 974,000원이 ‘싼 가격’이라고 결론낼 수 없다
현재 최저가는 974,000원으로 감정가 205,000,000원의 0.48% 수준입니다. 16회 유찰 시 681,800원, 17회 유찰 시 477,259원으로 내려가는 시나리오도 제시돼 있습니다. 그러나 대항력 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄어 임차인의 미배당액이 커질 수도 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 417,532원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박준영 | 220,000,000원 | 556,468원 |
| 갑구 4번 가압류 · 박준영 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권총액 220,000,000원 중 556,468원이 배당되고 219,443,532원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금이 미상이라 임차인 배당·인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 금촌체육공원, 농경지, 주택재개발예정지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 4층 건물 내 1층 101호이며 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지이며 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 561,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 한담캐슬은 8세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 15회로 집계돼 있습니다. 최근 매각일은 2026.02.24.로 표시돼 있으나 매각금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 박준영의 보증금이 얼마인지 매각물건명세서와 임대차계약, 배당요구서류에서 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당 후 미회수액 확인. 대항력이 있는 만큼 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 채권자·임차인 동일인 여부 확인. 박준영이 임차인이면서 가압류 채권자로도 나타나므로 실제 점유·임대차관계와 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 저가 착시 경계. 감정가 205,000,000원 대비 최저가 974,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 평균 유찰 횟수가 15회인 만큼 낙찰 후 재매각 가능성과 수요층을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “97만4천원짜리 물건”이 아니라 “인수액 미확정 물건”
이 사건을 974,000원짜리 다세대라고 보면 핵심을 놓칩니다. 현재 확인되는 가장 큰 위험은 2021.03.29. 전입한 대항력 임차인 박준영의 보증금이 미상이라는 점입니다. 배당요구와 확정일자는 갖췄지만 매각가가 974,000원에 불과하므로, 보증금이 크다면 배당으로 전액 회수될 가능성을 기대하기 어렵습니다. 낙찰자가 인수하는 잔액이 생기면 실질취득액은 974,000원이 아니라 그 인수액까지 합친 금액이 됩니다.
여기에 15회 유찰, 재매각, 8세대 다세대, 채권자와 임차인의 동일인 가능성까지 겹칩니다. 최저가만 보면 극단적으로 낮지만 권리와 환금성은 오히려 고위험 구간입니다. 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
