의정부지방법원 2023타경78643. 파주시 금촌동 한담캐슬 1층 101호, 전용 43.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 205,000,000원이지만 13회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1,987,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가의 0.97%에 불과하지만, 이 물건은 최저가 자체보다 선순위 임차인의 보증금이 핵심입니다.
임차인 박준영은 2021.03.29 전입했고, 말소기준권리인 2022.12.30 가압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.03.02이고 2024.02.26 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 배당재원은 1,987,000원에 불과해 보증금이 존재하고 임대차가 유효하다면 상당 부분이 미배당으로 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경78643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 379-4, 마음밭길 55-4 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.17㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호 · 2020.06.10 준공 · 한담캐슬 8세대 |
| 소유자 | 이건재 (2021.04.22 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 1,987,000원 (13회 유찰, 감정가의 0.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준영 / 220,000,000원 |
| 매각기일 / 보증금 | 2026.07.14 / 재매각 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 임차인이 남는다
2020.06.12 수협은행 명의의 채권최고액 669,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 2021.03.26 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.30 박준영의 220,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 | 주거 | 2021.03.29 / 2021.03.02 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 미확정 |
박준영은 임차인이면서 등기부상 가압류권자·경매신청채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 확정일자가 전입일보다 앞서고, 소유자 이건재의 취득일 2021.04.22보다도 먼저 전입한 구조이므로 임대차계약의 당사자·보증금 지급내역·점유 개시 경위와 채권 발생 원인을 함께 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 의심되더라도, 법원 판단이나 객관적 증빙 없이 임차권을 무효로 간주해 입찰해서는 안 됩니다.
② 가격·환금성 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
한담캐슬은 2020.06.10 준공된 8세대 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13회, 낙찰률은 7.14%이며 최근 낙찰일은 2026.02.24입니다. 반복 유찰과 낮은 낙찰률은 이 물건 유형의 수요와 환금성이 약하다는 신호입니다.
최근 거래금액이 확인되지 않아 감정가 205,000,000원이나 실질취득비용을 실제 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라, 최저가 1,987,000원을 시세와 비교하는 것 자체가 적절하지 않습니다. 비교 기준은 반드시 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 총비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 21.9% 추정) | - | 435,766원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행244235-0009895 | 669,000,000원 | 1,551,234원 |
| 3. 가압류 · 박준영 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박준영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 889,000,000원 중 채권자 배당액은 1,551,234원, 미배당액은 887,448,766원입니다. 임차보증금은 액수가 확인되지 않아 위 계산에 포함되지 않았으며, 표의 매수인 인수액 0원은 법적 인수 0원을 확정하는 의미가 아닙니다. 등기상 2021.03.26 근저당권 말소기재와 위 배당 산정의 수협은행 반영 여부도 배당표 원문으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관으로 구성된 다세대주택입니다.
- 입지. 금신초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·금촌체육공원·농경지·주택재개발예정지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하고 있으며 토지는 사다리형 평지입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 단지 낙찰률이 7.14%, 평균 유찰 횟수가 13회여서 재매각 시 매수층과 재매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 임차인 박준영의 보증금, 계약일, 임대인, 지급방법, 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 지속 여부. 전입일만으로 끝내지 말고 현재까지 실제 점유와 주민등록이 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 관계인 조사. 임차인과 가압류권자·신청채권자가 동일한 박준영으로 기재된 경위와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 예상 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비를 합친 총비용으로 판단해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 2021.03.26 수협은행 근저당 말소기재와 배당 산정의 수협은행 반영 여부를 등기부 원문·채권계산서·배당표에서 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금 20%, 대금 미납 이력과 재매각 사유, 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 자연녹지지역과 학교 절대·상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 관련 제한을 관계기관에서 재확인해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 일조·사생활·습기, 폭 약 4m 진입도로, 주차 상태와 내부 관리 상태를 점검해야 합니다.
맺으며 — “1% 낙찰가가 아니라 미상 보증금이 가격이다”
이 물건의 최저매각가 1,987,000원은 감정가 205,000,000원의 0.97%에 불과합니다. 그러나 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로, 이 숫자를 실제 취득가격으로 받아들여서는 안 됩니다. 임차보증금이 크고 배당재원이 부족하다면 낙찰자가 부담하는 총비용은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다.
여기에 13회 유찰, 낙찰률 7.14%, 8세대 소규모 다세대라는 낮은 환금성이 겹칩니다. 임차인이 신청채권자와 동일한 사람이라는 특이점은 임차권의 진위와 관계를 조사할 사유이지, 인수위험을 임의로 제거할 근거가 아닙니다. 보증금·점유·임대차 진위가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 권리확인이 끝난 뒤에야 실질취득비용과 시세를 비교할 수 있습니다.