의정부지방법원 2023타경80479. 고양시 일산동구 식사동 헤리티지2동3동의 지1층 비102호, 대상면적 75.29㎡인 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 2.21억에서 최저가 437만원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 등기에는 임차보증금 175,000,000원의 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 설정돼 있고, 임차인 김용신은 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
최저가 4,370,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 3,891,340원에 그칩니다. 나머지 171,108,660원은 매수인이 승계하게 되므로, 입찰대금과 승계액을 합친 실질취득액은 175,478,660원입니다. 최저가가 더 낮아지는 다음 회차에서도 미배당 인수액이 그만큼 늘어나기 때문에 총부담은 거의 줄지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경80479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 고양대로 960-2, 2동 지1층비102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 75.29㎡ · 지1층 비102호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 · 2018.11.08 사용승인 |
| 소유자 | 이의웅 (2020.11.29 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 4,370,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 159,701,139원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.01.02 강제경매개시결정입니다. 그런데 김용신의 임대차계약일은 2020.11.06, 확정일자는 2020.11.12, 전입·점유개시일은 2020.11.27이며 주택임차권등기는 2023.12.20 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 임차권은 매각으로 정리되지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용신 | 건물 전체 주거·임차권등기 | 2020.11.27 | 2020.11.12 | 175,000,000원 | 2023.12.20 | 대항력 有 우선변제 승계 171,108,660원 |
등기상 임차권자는 김용신 1명입니다. 주택임차권 기재에는 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권 질권계약 양수에 따른 대위자로 표시돼 있고, 이 법인 또한 경매 신청채권자입니다. 이를 별도의 임차인이나 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 본다
이 물건은 최저가 4,370,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 매수인 승계액을 더한 권리상 실질취득액 175,478,660원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2건으로, 평균은 195,000,000원이고 최신 거래는 2022.01의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 75.29㎡ | 지1층 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 75.29㎡ | 지1층 | 190,000,000원 |
| 평균 | 75.29㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
실질취득액은 실거래 평균의 90.0%, 최신 거래의 87.7%입니다. 수치상으로는 감정가 221,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 2021.10과 2022.01 두 건에 불과하고 최신 거래도 2022.01입니다. 현재 회차가 11회 유찰된 지하층 물건이라는 점까지 고려하면, 이 차이만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,370,000원 | 171,108,660원 | 175,478,660원 |
| 12회 유찰 시 | 3,059,000원 | 172,396,062원 | 175,455,062원 |
| 13회 유찰 시 | 2,141,300원 | 173,297,243원 | 175,438,543원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 478,660원 |
| 1. 임차인 김용신 보증금 | 175,000,000원 | 3,891,340원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 159,701,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 4,370,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되지만, 임차보증금 부족분 171,108,660원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 159,701,139원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 서측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지1층 비102호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 922,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 이해관계인 부재로 내부 세부내역은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 헤리티지2동3동은 20세대 규모이며 대상은 지하층입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11회, 낙찰률은 8.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 입찰가에 임차인 미배당 보증금 171,108,660원을 더해 자금계획과 수익성을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가해 권리상 총부담은 약 175,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입일, 확정일자, 배당요구, 임차권등기와 대위관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%인 재매각 사건이므로 보증금 준비와 몰수 위험을 별도로 점검해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·배수·곰팡이·사생활 노출과 실제 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 실거래가 2건에 불과하고 최신 거래가 2022.01이므로 현재 중개 호가와 실제 매수수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 등 배당표 밖의 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “437만원 낙찰”이 아니라 “약 1.75억 인수형”
이 사건의 최저매각가는 4,370,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 권리상 취득비용은 175,478,660원입니다. 임차보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘고, 총부담은 사실상 보증금 수준에서 고정됩니다.
실질취득액은 제공된 실거래 평균 195,000,000원의 90.0%지만, 비교 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.01입니다. 지1층이라는 용도 특성, 20세대 규모, 11회 유찰, 낙찰률 8.33%, 재매각과 매수신청보증금 20%까지 감안하면 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 입찰가가 아니라 실질취득액을 보고, 지하층의 현재 환금성을 검증한 뒤 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
