의정부지방법원 2024타경2100. 파주시 문산읍 내포리 391-27, 오블라디 리조트 내 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 현재 숙박시설(독채펜션)로 이용 중이고, 목록1 토지는 숙박시설 건부지로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 황동한, 말소기준은 2018.09.13. 주식회사하나은행 근저당권 324,000,000원입니다. 경매 시 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
권리만 보면 복잡한 후순위 권리가 겹친 사건은 아닙니다. 문제는 가격의 의미입니다. 최저가 59,072,000원은 감정가 351,474,700원의 16.81%이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매가격입니다. 5회 유찰과 재매각이 이미 발생한 만큼, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 근거로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2100 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 내포리 391-27 · 경기도 파주시 문산읍 문현말길 113-8 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 숙박시설 단지 내 독채펜션으로 이용 중 |
| 등기 / 현황 표기 | 등기상 오블라디 라-7호 · 현황 오블라디 08호(헤리슨 HARRISON) |
| 토지 | 203.0㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 일괄매각 | 토지와 건물 일괄매각 · 제시외 건물 약 20.31㎡ 포함 |
| 소유자 | 황동한 |
| 감정가 / 최저가 | 351,474,700원 / 59,072,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 237,452,042원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 오블라디 리조트가 일괄 관리되고 있으나 관리사무소에서 소유 및 임대차 관계를 확인할 수 없었다고 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 회차 최저가는 59,072,000원입니다. 감정가 351,474,700원 대비 16.81% 수준이며 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 41,350,400원, 7회 유찰 시 28,945,280원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 59,072,000원 | 57,608,704원 | 266,391,296원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,350,400원 | 40,206,093원 | 283,793,907원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 28,945,280원 | 28,024,265원 | 295,975,735원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,296원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 57,608,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정된 1,463,296원이고, 하나은행에는 57,608,704원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 266,391,296원이지만, 배당 시나리오상 이 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오블라디 리조트 숙박시설 단지 내 1개 호수이며 현재 숙박시설 독채펜션으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 2층입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, LPG 난방설비, 수영장 수처리 시설이 설치되어 있습니다.
- 입지. 파주시 문산읍 내포리 ‘내포IC’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·농가주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 면적 203.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형이며 공시지가는 411,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 ‘오블라디 라-7호’이나 현황은 ‘오블라디 08호(헤리슨 HARRISON)’로 관리·이용되고 있으며, 표기 불일치 사유는 관계인을 통해 정확히 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지의 일괄매각이고 현재까지 5회 유찰 및 재매각 상태이므로, 입찰 전 실제 이용가치와 향후 매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금 20%. 재매각 조건이므로 현재 최저가 59,072,000원 기준 매수신청보증금은 11,814,400원입니다.
- 호수 특정. 등기상 라-7호와 현황 08호가 같은 경매목적물인지 지적도·도로명주소·현장 위치를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 관리사무소가 소유·임대차 관계를 확인하지 못한 만큼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1 토지, 숙박시설 및 제시외 건물 약 20.31㎡가 포함된 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 5회 유찰·재매각 사건이므로 단순 할인율보다 현황, 이용상태, 환금성, 입찰조건을 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 채권최고액 기준 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수금은 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가서의 물건 표시 및 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 5회 유찰의 이유를 본다”
이 사건은 권리상으로는 비교적 단순합니다. 2018.09.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고 내역이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 351,474,700원짜리 물건의 최저가가 59,072,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
이미 5회 유찰된 재매각이고, 대상은 표준 주거형이 아니라 오블라디 리조트 내 숙박시설(독채펜션)과 토지의 일괄매각입니다. 여기에 공부상 라-7호와 현황 08호의 표기 차이, 관리사무소에서 확인하지 못한 소유·임대차 관계까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 현황 확인은 보수적으로”입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐보다, 왜 5회 유찰됐고 재매각까지 왔는지를 현장에서 확인하는 것입니다.
