서울북부지방법원 2025타경2484. 서울 중랑구 면목동 ‘엘린하우스’ 3층 301호, 전용 26.89㎡의 단지형 다세대주택입니다. 2018년 4월 16일 사용승인된 지상 6층 건물로, 해당 호실은 방 2개와 거실·주방·욕실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 221,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
표면적인 등기 순서만 보면 말소기준은 2018년 4월 20일 경인북부수산업협동조합의 근저당권이고, 임차인 서상윤의 전입일은 2019년 1월 8일이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 문제는 매각물건명세서의 별도 인수 문구입니다. 을구 4번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시됐고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당이 매각대금을 모두 소진해 서상윤에게 돌아갈 금액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 31-8, 31-11 엘린하우스 제3층 제301호 · 서울특별시 중랑구 용마산로94길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 26.89㎡ · 방2·거실/주방·욕실·발코니·현관 · 지상6층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.04.16 · 14세대 |
| 소유자 | 이정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상윤 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 대항력보다 ‘명세서 인수 문구’가 핵심
제공된 권리분석상 말소기준은 2018년 4월 20일 을구 1번 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류 5건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 다만 2019년 1월 8일에는 을구 1번·2번 근저당권에 대한 일부포기·등기말소 기재가 함께 존재하므로, 실제 말소 범위와 공동담보 잔존 여부는 등기 원본과 공동담보목록을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상윤 제3층 제301호 전부 · 주거 임차권등기 | 195,000,000원 | 전입·점유 2019.01.08 확정 2019.01.30 증액 2020.12.08 | 대항력 없음 말소기준 2018.04.20 이후 전입 | 배당요구 있음 2025.01.06 | 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 명시 |
서상윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 주민등록일·점유개시일은 2019년 1월 8일이고, 최초 189,000,000원에 대한 확정일자는 2019년 1월 30일, 6,000,000원 증액 계약과 확정일자는 2020년 12월 8일입니다. 보증금 합계는 195,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 4.16억으로 봐야 한다
엘린하우스 전용 26.89㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2022년 9월과 10월, 모두 2층이 205,000,000원에 거래됐습니다. 거래 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 26.89㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.09 | 26.89㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 | 26.89㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
최저가 221,000,000원만으로도 거래 평균 205,000,000원의 107.8%입니다. 즉 인수 위험을 빼고 보더라도 신건 최저가가 확인 거래보다 16,000,000원 높습니다. 여기에 매각물건명세서상 임차권 잔액 195,000,000원을 더하면 실질취득액은 416,000,000원으로 상승합니다. 이는 거래 평균의 202.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 900,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 서상윤 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,155,000,000원 중 채권자 배당액은 217,106,000원이고, 미배당액은 937,894,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 서상윤 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 937,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 981,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 1,016,340,160원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰돼도 선순위 채권 배당만 줄고, 서상윤의 예상배당은 계속 0원입니다. 따라서 매각물건명세서의 잔액 인수 문구가 유지되는 한, 낙찰가 하락만으로 위험이 해소되지 않습니다. 1회 유찰 시 낙찰가와 임차권 잔액의 합계는 371,800,000원, 2회 유찰 시에는 336,440,000원입니다. 모두 확인 거래 205,000,000원을 크게 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2018년 4월 16일 사용승인된 도시형생활주택 중 단지형 다세대주택입니다. 해당 호실은 방2·거실/주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중입니다.
- 입지. 서일대학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 4미터 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사 토지이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지면적은 109.0㎡, 공시지가는 3,598,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 2022년 2건에 한정돼 있어, 현재 매매가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 4번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 배당요구·배당순위 확인. 서상윤의 임차보증금과 신청채권 195,000,000원의 법적 성격, 배당요구 효력과 배당순위를 배당표 원안으로 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 계약서, 보증금 지급 계좌, 전입세대열람, 임차권등기명령 기록을 확인하세요.
- 근저당 말소 범위 확인. 2019년 1월 8일 을구 1번·2번의 일부포기 말소 기재와 공동담보목록 제2018-190호·제2018-293호의 잔존 채무를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 임차권 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 산정. 최저가만 보지 말고 낙찰가에 임차권 미배당 잔액을 더한 실질취득액으로 비교하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인 거래는 2022년 9월과 10월의 2건뿐이므로 인근 동일면적 다세대의 최근 거래와 매물을 추가 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·배당요구서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 없음”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 전입일만 놓고 보면 임차인이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다. 하지만 최종 판단을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 문구입니다. 임차권 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시됐고, 예상배당에서 서상윤의 195,000,000원은 전액 미배당입니다.
따라서 신건 최저가 221,000,000원에 입찰할 경우 보수적인 실질취득액은 416,000,000원입니다. 확인된 동일면적 거래 평균 205,000,000원의 202.9%이고, 최저가만으로도 거래 평균의 107.8%입니다. 권리문구 미해소, 가격 메리트 없음, 관계인 동일성 확인 필요. 명세서상 인수 위험이 법원 기록으로 명확히 해소되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.