서울남부지방법원 2025타경10947. 구로구 오류동 루체비스타 15층 1502호, 전용 29.98㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 감정가는 305,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 99,942,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 상당한 할인이지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가만으로 결정되지 않습니다.

임차인 김철종은 2022년 7월 8일 전입·점유를 시작했고 2022년 5월 2일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 표시된 서울특별시 압류의 등기일은 2024년 2월 1일로, 임차인의 전입이 앞섭니다. 보증금 280,000,000원 중 예상배당 97,743,044원을 제외한 182,256,956원이 매수인 인수액으로 산정됩니다.

따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차보증금을 포함한 실질취득액과 최근 실거래가의 차이를 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부에는 2020년 송파신용협동조합 근저당권과 신탁등기가 있었으나 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 표시된 권리는 2024년 2월 1일 서울특별시 압류이며, 이후 구로구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 압류등기의 말소와 세금의 배당순위는 별도 문제입니다. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 아래 예상배당표는 제시된 배당가정을 그대로 반영한 것이므로 세금의 종류와 법정기일, 임차보증금과의 우선순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 미상 전입자를 구분

확인된 임차인·전입자는 총 5명입니다. 보증금과 대항력이 확인되는 김철종 외에 전입자 4명이 있으며, 이들의 보증금·확정일자·구체적 점유관계는 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 임차인이 아니라고 단정하거나 임대차보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 비교

루체비스타의 전용 29.98㎡를 중심으로 인접 면적을 포함한 실거래 내역입니다. 과거 2023년의 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래를 우선하여 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026년 3월의 220,000,000원입니다. 반면 현재 최저가와 예상 인수액을 더한 실질취득액은 282,198,956원으로 두 기준을 모두 웃돕니다.

최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -26.5%입니다. 과거 291,900,000원 거래가 포함된 전체 평균 227,483,333원을 기준으로 삼더라도, 실질취득액이 이를 초과합니다. 가격이 하락하는 상황에서 과거 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,198,956원과 임차인 배당 97,743,044원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 318,876,434원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 임차인 미배당 보증금 182,256,956원은 매각대금 배당 항목이 아닌 매수인 인수액입니다. 국세·지방세의 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당재원이 줄어 보증금 미배당액이 늘어나므로, 최저매각가 하락분을 전부 매수인의 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.

합산 부담은 각 회차의 최저가와 제시된 예상 인수액을 더한 금액입니다. 회차별 예상 인수액은 추정치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 임차보증금 280,000,000원을 초과하는 부분에는 매각대금에서 우선 차감되는 집행비용 추정 효과 등이 반영되어 있으며, 별도 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 용도와 규모. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 전용 29.98㎡입니다. 전체 36세대이며, 일반적인 대단지 가족형 아파트와는 상품 특성 및 수요층이 다를 수 있습니다.
• 건물. 2020.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 개별 난방, 승강기, 기계식주차장, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 5건의 평균은 214,600,000원이고, 이전 거래 대비 -26.5% 하락 추세입니다. 소규모 원룸형 주택이라는 특성과 5회 유찰 이력까지 고려해 재매각 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수부터 계산. 최저가 99,942,000원만으로 수익성을 판단하지 말고, 김철종의 미배당 보증금 182,256,956원을 포함한 실질취득액 282,198,956원을 기준으로 계산하세요.
• 배당순위 원본 확인. 서울특별시·구로구·국민건강보험공단·국세 압류의 실제 체납금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당순위가 바뀌면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 김철종의 대항력 확인. 2022.07.08 전입·점유, 2022.05.02 확정일자, 2024.02.20 임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요. 임차권등기 말소 조건과 잔여보증금 정산을 반드시 확인해야 합니다.
• 전입자 4명 조사. 표현성 및 외국인 전입자 3명의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금·확정일자와 김철종과의 관계를 확인하세요. 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되어 있어도 미상 점유자의 명도와 비용 문제는 별개입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 효력과 경매 후 처리, 임대사업자 관련 의무 및 등록 상태를 확인하세요.
• 하락 시세 반영. 과거 291,900,000원 거래나 감정가 305,000,000원만을 기준으로 삼지 말고 최근 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 참고하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 임차권등기 명의자의 관계, 보증금 정산 조건, 체납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 2026.10.01 매각기일 전 매각물건명세서 변경, 경매 취하·정지·변경 여부와 최신 등기사항을 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 9,994만원 ≠ 실질취득 9,994만원”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 305,000,000원에서 최저가 99,942,000원으로 내려간 할인폭입니다. 하지만 김철종의 대항력 있는 보증금 280,000,000원 중 182,256,956원을 인수해야 하는 예상 구조이므로, 실제 취득 부담은 282,198,956원에 이릅니다.

최근 12개월 평균 214,600,000원, 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 실질취득액이 시세보다 높습니다. 시장은 -26.5% 하락 추세이며, 다음 회차에 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 보증금 인수액이 증가합니다.

가격의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 보증금 승계구조, 세금 배당순위, 미상 전입자들의 실제 점유관계, 최근 실거래가를 먼저 검증해야 합니다. 현 조건에서는 추가 유찰 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.