서울남부지방법원 2025타경10947. 오류동 루체비스타 15층 1502호, 전용 29.98㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 감정가 305,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 156,160,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 김철종은 2022.07.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.02.로, 말소기준인 2024.02.01. 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,986,240원을 차감하면 임차인에게 예상되는 배당은 153,173,760원입니다. 보증금 280,000,000원과의 차액인 126,826,240원이 예상 인수액입니다. 최저가와 인수액을 합한 실질취득은 282,986,240원으로, 최신 거래 220,000,000원보다 62,986,240원, 최근 12개월 평균보다 68,386,240원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제15층 제1502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 고척로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 29.98㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 사용승인 | 2020.03.20 |
| 소유자 | 김효주 (2020.04.28. 거래가 297,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 156,160,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 318,876,434원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준 이후의 구로구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 4건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 이 경우 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액은 126,826,240원보다 커질 수 있습니다.
등기부에는 2022.12.08. 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 매각 후 효력과 말소 처리 여부는 등기부·매각물건명세서 원본을 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 조사상 5명
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김철종 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.08. 확정일자 2022.05.02. · 배당요구 2024.02.20. | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 없음 |
| 표현성 점유 부분 미상 | 2024.09.11. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
| D M D CR DE ABREU NOGUEIRA JOAO MIGUEL 점유 부분 미상 | 2025.02.26. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
| SERRANO MIRANDA DIOGO MIGUEL 점유 부분 미상 | 2025.02.26. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
| PINTO SILVA PACHECO TOMAS 점유 부분 미상 | 2025.02.26. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
김철종을 제외한 4명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 실제 임대차관계와 명도 대상을 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 임차보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 거의 내려가지 않는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아지는 만큼 총취득비용도 낮아지는 일반 물건이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51% | 156,160,000원 | 126,826,240원 | 282,986,240원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 124,928,000원 | 157,620,992원 | 282,548,992원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 99,942,400원 | 182,256,563원 | 282,198,963원 |
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
루체비스타 전용 29.98㎡ 안팎의 실거래는 6건이며, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 214,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 15층 220,000,000원입니다. 2023.02. 거래된 291,900,000원이 포함된 전체 평균은 227,483,333원이지만, 최근 시세는 이전 거래보다 26.5% 하락해 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
현재 실질취득 282,986,240원은 최근 12개월 평균의 131.9%, 최신 거래의 128.6%입니다. 최근 거래가 하락 추세인 상황에서 시세보다 62,986,240원~68,386,240원 높은 실질취득비용을 부담하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 김철종 보증금 | 280,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 318,876,434원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 126,826,240원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 수준으로 추정된 값입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 우선 차감되는 세금이 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 29.98㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층입니다.
- 입지. 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 오류동역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며 동측 약 20m 내외 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 36세대의 소규모 도시형생활주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.8회, 매각률은 0.0%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 김철종 보증금. 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 원본 내용을 대조하고 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 압류 4건 중 당해세가 확인되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유자 확인. 김철종 외 4명의 실제 거주 여부와 임대차관계, 인도 대상 및 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 하락. 최근 거래가 이전 거래보다 26.5% 낮은 추세이므로 과거 291,900,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 환금성. 총 36세대 원룸형 주택이고 경매 평균 유찰이 6.8회이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 압류 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.56억”이 아니라 “실질취득 2.83억”
이 물건은 감정가의 51.2%까지 유찰돼 표면상 할인 폭이 큽니다. 하지만 김철종의 보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 282,986,240원이며 4회·5회 유찰 시에도 282,548,992원, 282,198,963원 수준입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고 최근 시세 추세는 -26.5%입니다. 권리 소멸 여부보다 중요한 것은 미배당 임차보증금의 승계입니다. 이 사건은 “많이 유찰된 저가 물건”이 아니라, 최저가와 인수액을 합치면 최근 시세보다 높은 대항력 임차인 인수형 물건입니다. 결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 없음입니다.
