서울남부지방법원 2025타경10949. 구로구 궁동 상떼그린빌 101동 502호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대), 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 253,000,000원이고 네 차례 유찰되어 최저매각가는 161,920,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
겉으로는 9,108만원 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차보증금과 특별매각조건입니다. 임차인 이대원의 전입일은 2020.03.06, 말소기준권리인 서울특별시 동작구 압류는 2022.11.14이므로 임차인이 먼저입니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나며, 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 32.34㎡ |
| 소유자 | 임연순 (2020.03.20. 공유자 전원 지분 전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 310,127,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 규모 / 사용승인 | 상떼그린빌 101동 · 13세대 · 2019.07.09. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2019년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2020.03.06. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.11.14. 서울특별시 동작구 압류입니다. 이후 구로구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 기흥세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 신고 명의 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.06. | 2020.02.27. | 269,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 110,146,880원 |
| 택금융 | 주거 · 점유 부분 미상 | 2020.03.06. | 2020.02.27. | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 적용 범위 확인 |
신고 명의는 2건입니다. 이대원은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 반면 ‘택금융’ 신고는 같은 전입일과 확정일자가 기재돼 있으나 보증금과 점유 부분은 확인되지 않습니다. 특별매각조건의 명의는 한국주택금융공사이므로, 해당 조건이 이대원의 반환채권과 ‘택금융’ 신고를 모두 정리하는지 매각물건명세서와 확약 원문을 대조해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(64%) | 161,920,000원 | 110,146,880원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(51%) | 129,536,000원 | 142,077,504원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(41%) | 103,628,800원 | 167,622,003원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 정상적으로 이행될 때에만 그 구조가 끊기며, 그때부터 실질취득액이 실제 낙찰가와 같아집니다.
④ 시세 비교 — 85.7%지만 동일 면적 비교는 아니다
최근 12개월 거래는 2건으로 평균 189,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 175,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액 161,920,000원은 최근 평균의 85.7%이며 최신 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.83㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 28.46㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 32.34㎡ | 2건 | 189,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 이대원 보증금 | 269,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 338,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 310,127,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 전액 임차보증금 배당에 사용됩니다. 이대원 보증금의 미배당액은 110,146,880원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 연세중앙교회 동측 인근으로 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 부정형 완경사 주거용 부지로 북동측과 서측 도로에 접합니다.
- 규모. 13세대 소규모 건물이며 사용승인일은 2019.07.09.입니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0%로 표시됩니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 건축물현황도 및 외부 관찰을 바탕으로 평가되어 실제 구조와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 한국주택금융공사의 반환청구권 포기 범위, 효력 발생 시점과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- ‘택금융’ 신고. 신고 명의의 정확한 주체, 보증금, 점유 부분, 이대원 임차권과의 관계를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 대항력 기준일. 이대원의 전입일 2020.03.06.이 말소기준권리 2022.11.14.보다 빠르다는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 미배당 계산이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본. 거래 사례는 전용 25.83㎡·28.46㎡로 대상 32.34㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적 매물과 임대가를 별도로 확인하세요.
- 소규모 환금성. 총 13세대이고 4회 유찰된 물건이므로 매도 기간과 대출 가능액을 보수적으로 산정하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 구조가 현황도와 다를 수 있으므로 점유, 수리 범위와 관리비 체납을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸지만, 확인되지 않은 신고까지 지우지는 않는다”
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 161,920,000원만 보면 감정가의 64%지만, 특별조건이 없다면 미배당 보증금 110,146,880원이 붙어 가격 하락 효과가 상쇄됩니다. 다만 한국주택금융공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 주된 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그럼에도 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. ‘택금융’ 명의의 별도 신고는 보증금이 미상이고, 비교 실거래는 대상보다 작은 면적 2건뿐입니다. 여기에 4회 유찰과 13세대 소규모 건물의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약 범위와 별도 신고가 모두 정리될 때만 가격 검토입니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 한국주택금융공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 모두 이행되는 경우를 전제로 합니다.
