의정부지방법원 2024타경8641. 고양시 덕양구 덕은동 드림코어 8층 818호로, 사건상 용도는 대지이며 공부상 이용상태는 교육연구시설(학원)입니다. 김옥환 씨가 2019년 10월 5일 매매를 원인으로 2021년 5월 7일 거래가 218,512,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 288,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 11월 25일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인이 없어 배당 부족액이 낙찰자에게 임차보증금 형태로 넘어오는 구조도 아닙니다. 현재 가정 매각가에서 근저당권 미배당액은 209,245,890원이지만, 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 124, 8층 818호 (덕은동, 드림코어) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제8층 818호 · 공부상 교육연구시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 13층 · 사용승인일 2021.03.23 |
| 소유자 | 김옥환 (2019.10.05 매매, 2021.05.07 소유권이전 · 거래가 218,512,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 247,796,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 2024.12.11 주식회사 무궁화신탁의 분양대금완납증명서 등 회신 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
신고된 임차인은 없습니다. 하나은행 근저당권은 2021년 5월 7일 설정된 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 드림코어 제8층 제817호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 시세 저가로 단정할 수 없다
감정가는 235,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 80,605,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 80,605,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 209,245,890원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 232,992,123원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 39,496,450원 | 38,385,514원 | 249,614,486원 |
유찰이 이어질수록 하나은행의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 공부상 학원 용도, 3회 유찰 이력과 대지권 미등기 상태가 함께 존재하므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 2.3% 추정) | - | 1,850,890원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 78,754,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 209,245,890원이 미배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕은한강중학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·주상용부동산·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 교육연구시설인 학원입니다. 주거용이 아니므로 실제 사용계획과 업종 적합성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 약 25m, 동측 약 15m, 남측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·고양덕은도시개발 지구단위계획구역이며, 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,888,000원입니다.
- 규제. 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 도시개발구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되거나 접합니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2021.03.23이며 위생·소화·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공부상 학원 용도이고 3회 유찰된 물건입니다. 대지권 미등기 상태까지 고려해 실제 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 이전등기. 분양대금완납증명서 등의 회신 내용과 대지권 이전등기에 필요한 원본 서류, 절차 및 비용을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차 및 명도 가능성을 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(학원)입니다. 주거 사용을 전제로 판단하지 말고 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종을 확인하세요.
- 공동담보. 하나은행 근저당권에는 제817호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 진행 내용을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수익성을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 이용계획상 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 체납 공과금과 대지권 등기 관련 비용을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 회신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 대지권과 용도
등기상 권리 구조만 보면 말소기준인 하나은행 근저당권과 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 80,605,000원이 곧 권리상 실질취득금액입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정가 235,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 공부상 용도는 교육연구시설인 학원이며, 대지권도 아직 미등기입니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되고 분양대금완납증명서 등의 회신이 있다는 점은 확인되지만, 실제 등기 절차와 이용·환금성을 검증하기 전에는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 물건성과 등기 절차는 보수적으로 볼 사건입니다.