서울북부지방법원 2025타경11044. 중랑구 상봉동 건영1차아파트 102동 3층 310호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 2021.09.01 최순식이 거래가 775,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.01.21 오케이에프앤아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 감정가 682,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 545,600,000원입니다.
표면적인 가격만 보면 매력적입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 731,541,666원, 최신 거래는 2026.07의 765,000,000원이며, 거래 범위도 655,000,000원~800,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 74.6%로 낮습니다. 하지만 이 물건은 가격 분석에 앞서 말소기준권리와 임차인 순위를 다시 맞춰야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 봉화산로48길 62, 102동 3층 310호 (상봉동, 건영1차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 지하층, 지상 25층 중 3층 |
| 단지 | 건영1 · 408세대 · 1997.08.13 준공 |
| 소유자 | 최순식 · 2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 775,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 545,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 989,526,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 계산상 기준과 등기 이력을 함께 봐야 한다
점유자 정근선의 전입일은 2021.09.01로, 2021.12.13 근저당보다 빠릅니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만 실제 점유와 임대차계약이 확인되면 선순위 임차인이 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 곧바로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정근선 | 102동 310호 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 확인된 범위에서 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금 중복 합산 문제도 확인되지 않습니다. 그러나 보증금 자체가 미상이므로 인수 여부를 판단하려면 매각물건명세서 원본, 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 분명하지만 아직 ‘확정 수익’은 아니다
건영1차 동일 면적 84.96㎡의 2026.02~2026.07 실거래 12건입니다. 3층 거래도 2026.03에 655,000,000원이 확인되며, 전체 최근 평균은 731,541,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 765,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 770,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1 | 660,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 5 | 774,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 737,500,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 3 | 655,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 8 | 687,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 730,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 731,541,666원 |
현재 최저가 545,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%이고, 동일한 3층 실거래 655,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 정말 0원으로 확정된다면 가격 여유가 있는 구간입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 확인될 경우 실질취득가 = 낙찰가＋미배당 보증금이 되므로, 가격 메리트는 보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 545,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,856,000원 |
| 국민은행 근저당 · 을구 1번 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 국민은행 근저당 · 을구 2번 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 씨티은행 근저당 · 을구 3번 | 55,900,000원 | 55,900,000원 |
| 신한은행 근저당 · 을구 6번 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 국민은행 근저당 · 을구 7번 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 대한생명보험 근저당 · 을구 8번 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 민용섭 근저당 · 을구 12번 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 신한은행 근저당 · 을구 15번 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 신한은행 근저당 · 을구 16번 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 삼성생명보험 근저당 · 을구 17번 | 250,800,000원 | 71,344,000원 |
| 부여축산업협동조합 근저당 · 을구 19번 | 24,000,000원 | 0원 |
| 리드코프 근저당 · 을구 20번 | 793,000,000원 | 0원 |
| 우리비지니스앤대부 근저당 · 을구 23번 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 우리비지니스앤대부 전세권 · 을구 24번 | 5,000,000원 | 0원 |
| 심길한 근저당 · 을구 26번 | 30,000,000원 | 0원 |
| 오케이저축은행 근저당 · 을구 31번 | 864,000,000원 | 0원 |
| 티포스코퍼레이션대부 근저당 · 을구 32번 | 26,000,000원 | 0원 |
| 테크메이트코리아대부 근저당 · 을구 33번 | 45,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,524,200,000원 중 예상 배당액은 537,744,000원, 미배당액은 2,986,456,000원입니다. 다만 위 계산에는 등기상 이미 말소된 이력이 있는 권리도 배당 순위에 포함돼 있으므로 법원의 실제 배당 결과로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 545,600,000원 | 537,744,000원 | 2,986,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 436,480,000원 | 429,715,200원 | 3,094,484,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 349,184,000원 | 343,495,424원 | 3,180,704,576원 | 0원 |
유찰이 계속되면 입찰가는 436,480,000원, 349,184,000원으로 낮아집니다. 그러나 정근선이 선순위 대항력을 갖고 있고 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다. 이런 경우에는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경춘선·경의중앙선 망우역이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕, 지상 25층 중 3층입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측·남서측·동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되고 최신 거래도 2026.07에 있어 거래 표본은 충분합니다. 다만 본건은 3층이므로 고층 거래가와 직접 동일시하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재산정. 1999년 국민은행 근저당의 2000.10.30 말소 여부와 이후 각 근저당의 말소 상태를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 정근선 점유 확인. 2021.09.01 전입 당시 실제 점유 개시일과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부가 모두 실질취득가와 승계액을 좌우합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재됐는지, 보증금 인수 문구가 있는지 원본을 대조하세요.
- 전입세대 열람. 정근선 외 추가 전입자나 세대 분리 여부가 있는지 확인하세요.
- 현장조사. 소유자·점유자 관계, 실제 사용 상태, 우편물·관리비 납부 주체를 확인하세요.
- 관리비 체납. 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 입찰가 상한. 인수보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 최근 3층 거래 655,000,000원 및 최근 평균 731,541,666원과 비교하세요.
맺으며 — “가격은 A, 권리는 재검증 전 C”
가격표만 보면 관심을 가질 만합니다. 최저가 545,600,000원은 최근 12개월 평균 731,541,666원의 74.6%이고, 최근 거래 최저 655,000,000원보다도 낮습니다. 아파트라는 용도와 408세대 단지, 최근 12건의 실거래도 환금성을 뒷받침합니다.
그러나 권리분석의 출발점이 흔들립니다. 말소기준으로 제시된 1999년 근저당은 2000년에 말소된 기록이 있고, 현재 경매신청의 기초가 된 근저당은 2021.12.13 설정됐습니다. 반면 점유자 정근선은 2021.09.01 전입했습니다. 실제 점유와 임대차계약이 인정되면 대항력 있는 선순위 임차인이 될 가능성이 있으나 보증금은 미상입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “싸게 나온 아파트”가 아니라 “선순위 임차 여부가 확인돼야 할인폭을 계산할 수 있는 아파트”입니다. 보증금 인수가 0원으로 확인되면 가격 경쟁력이 살아나지만, 인수보증금이 크다면 실질취득가는 최근 시세에 가까워지거나 이를 넘어설 수 있습니다. 말소기준과 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.