1,373,994,000원
의정부지방법원 2024타경81981. 파주시 광탄면 창만리 475-9, 도로명주소 만장산로 205의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 가) 공부상 노유자시설(노인복지시설), 일련번호 나) 공부상 노유자시설(창고)로 기재되어 있습니다. 토지는 4,958㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 토지이용상황은 주거기타입니다.
권리구조의 기준점은 2018년 3월 26일 중소기업은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정과 그 뒤의 파주시 압류, 국 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 창만리 475-9 · 경기도 파주시 광탄면 만장산로 205 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 노유자시설(노인복지시설) · 공부상 노유자시설(창고) |
| 토지 | 4,958㎡ · 대 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박혜숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,005,814,000원 / 1,373,994,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,540,244,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 178.18㎡ 포함 · 이동식 컨테이너박스는 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 0명입니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 현재 분석에서 발생하지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2018.03.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.07 임의경매개시결정, 2024.12.11 파주시 압류, 2025.10.28 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
감정가는 4,005,814,000원, 현재 최저매각가는 1,373,994,000원입니다. 감정가 대비 현재 최저가는 약 34.3%로 내려와 있고, 금액 차이는 2,631,820,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장에서 같은 물건을 얼마에 사고팔 수 있는지를 곧바로 뜻하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,373,994,000원 | 1,357,854,060원 | 442,145,940원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 961,795,799원 | 949,777,841원 | 850,222,159원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 673,257,059원 | 664,124,488원 | 1,135,875,512원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,373,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,139,940원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,357,854,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 중소기업은행 채권최고액 1,800,000,000원 중 1,357,854,060원이 배당되고 442,145,940원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 광탄면 창만리 통칭 “창만사거리” 서측 인근이며, 근린생활시설·공장·창고·제조업소·단독주택·자연림이 혼재합니다. 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 가)는 공부상 노유자시설(노인복지시설), 일련번호 나)는 공부상 노유자시설(창고)입니다. 가)는 철근콘크리트구조·벽돌구조 기타지붕 지상 1층, 나)는 경량철골구조 기타지붕 1층입니다.
- 토지. 면적 4,958㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 271,900원/㎡입니다. 완경사·부정형·소로한면 조건으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며, 준보전산지·도로구역·군사기지 및 군사시설기타·성장관리계획구역은 접함으로 기재돼 있습니다.
- 설비·상태. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방설비 및 화재탐지설비가 기재돼 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 178.18㎡는 포함되고, 지상 이동식 컨테이너박스는 이동이 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 공부상 노유자시설(노인복지시설)과 노유자시설(창고)로 기재된 물건이므로, 단순 주거용 부동산과 동일한 가격 판단을 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 권리 기준 재확인. 말소기준은 2018.03.26 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원이며, 이후 임의경매와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 배당 추정 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 판단. 3회 유찰과 감정가 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리지 말고, 2026.08.18 입찰 전 현재 물건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격까지 안전”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 임차인 0명이고, 2018.03.26 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 현재 남아 있는 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰돼 감정가 4,005,814,000원에서 최저가 1,373,994,000원까지 내려왔지만, 대상은 노유자시설·창고와 4,958㎡ 토지가 결합된 일괄매각 물건이고 제시외 건물 178.18㎡도 포함됩니다. 따라서 권리 인수는 낮지만, 용도·환금성과 적정 매수가 검증은 보수적으로 해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득가 1,373,994,000원이 이 자산의 현실적인 시장가치에 비해 적정한지가 승부처입니다.
