서울남부지방법원 2025타경10964. 강서구 화곡동 ‘더원’ 3층 302호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 승부처는 감정가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 이재흥은 2022.04.22 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 임차보증금 274,000,000원, 확정일자 2022.04.13이 기재돼 있습니다. 말소기준권리로 제시된 2025.02.11 양천구 압류보다 앞서므로 권리원칙상 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
일반적인 구조라면 현 최저가 145,408,000원에 낙찰돼도 보증금 274,000,000원이 배당되지 않아 매수인 부담이 남는 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 특별매각조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용면적 지표 22.2㎡ |
| 소유자 | 김현숙 · 2022.04.22 매매, 거래가액 274,000,000원 · 소유권이전등기 2022.05.20 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 145,408,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 309,088,503원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 중 3층 · 사용승인 2022.03.11 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
2022.04.01 설정된 양천신용협동조합 근저당권은 2022.04.19 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 이재흥의 전입·점유는 2022.04.22이고, 임차권등기는 2024.04.30입니다. 말소기준권리는 2025.02.11 양천구 압류로 제시돼 있어 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 이후 2025.07.15 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재흥 | 건물 전부 · 2022.04.22 | 274,000,000원 | 2022.04.13 | 대항력 有 우선변제 無 승계 실질 0원* |
* 권리원칙상 보증금 274,000,000원은 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다
더원7차는 총 22세대, 사용승인일은 2022.03.11입니다. 시세 지표의 평균 거래금액은 274,000,000원, 최신 거래는 2022.05의 264,000,000원입니다. 현 회차 특별조건 반영 실질취득 145,408,000원은 최근 12개월 평균 지표 274,000,000원의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 20.17㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.05 | 22.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 22.16㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.16㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.2㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.2㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 24.24㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.04 | 22.2㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 20.17㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.04 | 20.17㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.04 | 22.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 20.17㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,000,000원 |
거래 표본 범위는 264,000,000원~324,000,000원이고 평균은 274,000,000원입니다. 특별조건을 반영한 실질취득 145,408,000원은 이 평균보다 낮습니다. 다만 확인되는 12건의 거래월이 모두 2022.04~05에 집중돼 있으므로, 이 숫자만으로 현재 가격을 정밀하게 단정하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,835,712원 |
| 인수원칙 · 임차인 이재흥 보증금 | 274,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 309,088,503원 | 142,572,288원 |
| 신청채권 미배당 | - | 166,516,215원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금은 배당 0원이고 권리원칙상 매수인 인수 274,000,000원으로 표시됩니다. 다만 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 145,408,000원 | 142,572,288원 | 166,516,215원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 116,326,400원 | 113,897,830원 | 195,190,673원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 93,061,120원 | 90,986,020원 | 218,102,483원 | 0원* |
* 각 시나리오의 권리원칙상 임차보증금 인수액은 274,000,000원이지만, 특별매각조건을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 교남학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 3층 302호, 사용승인일 2022.03.11. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 토지면적 185.8㎡, 공시지가 3,750,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 도로 한정입니다.
- 환금성. 더원7차는 22세대로 규모가 작고, 경매 평균 유찰 횟수가 3.4회로 나타납니다. 가격 할인과 별개로 실제 매수층과 재매각 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 기재돼 있는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이재흥 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
- 현황·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 확인 거래 12건은 2022.04~05입니다. 274,000,000원 평균만으로 현재 시세를 고정하지 말고 현장 매물·최근 거래를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 5회 유찰 자체가 시장의 경계 신호입니다. 권리 외에 면적, 상품성, 점유, 대출 가능성, 매수층 등 가격 외 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 체납과 공용부분 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 2.74억”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 대항력 있는 임차인 보증금 274,000,000원이 최저가 145,408,000원보다 훨씬 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 일반 원칙이라면 실제 취득비용이 낙찰가와 무관하게 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 미배당 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 145,408,000원으로 분석됩니다.
가격만 보면 시세 평균 지표 274,000,000원의 53.1%라 할인폭이 큽니다. 하지만 이미 5회 유찰됐고, 총 22세대의 소규모 다세대이며 확인 거래도 2022년에 집중돼 있습니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 투자 판단의 핵심은 환금성 확인. 이 두 가지가 모두 확인될 때 비로소 가격 할인폭의 의미가 살아나는 물건입니다.
