최저가 1.67억이 아니라, 임차권 잔액까지 보면 ‘실질 3.22억’ — 도봉동 진영하이츠빌라2차 402호

서울북부지방법원 2025타경11795. 도봉구 도봉동 진영하이츠빌라2차 나동 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 209,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 167,200,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 동일면적 실거래 190,000,000원의 88.0%여서 싸 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 주택임차권등기 보증금의 미배당 잔액입니다.

임차권자 장현태는 보증금 155,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 현재 강제경매의 채권자도 장현태입니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시합니다. 제시된 예상배당에서는 장현태가 배당을 받지 못하므로, 입찰 검토 단계에서는 155,000,000원 전액 인수 가능성을 가격에 반영하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소등기와 임차권 인수 문구를 함께 봐야 한다

등기부의 과거 국민은행 근저당권과 서정흔·조현삼 전세권에는 각각 말소등기가 존재합니다. 현재 남아 있는 담보권 중에서는 2019.12.17 설정된 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 확인되고, 이 근저당권은 2020.01.03 주식회사 유스켐으로 이전됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정이 다수 이어져 권리관계가 복잡해졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 없음

장현태는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되므로, 보증금은 155,000,000원 한 건입니다. 다만 임차인과 현 경매 채권자가 동일인이라는 점에 관해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있습니다. 이는 임차권이 자동으로 무효라는 뜻은 아니며, 계약서·보증금 지급자료·전입세대열람·점유관계와 경매신청 채권의 원인을 함께 확인해야 할 사안입니다.

③ 시세 비교 — 기준가격은 최저가가 아니라 실질취득

동일면적 65.71㎡의 확인 가능한 실거래는 2023.01 거래 1건으로, 5층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 한 건뿐이고 거래시점도 제한적이어서 정밀한 시세로 단정하기 어렵지만, 현재 확인되는 유일한 비교 기준입니다.

최저가 167,200,000원만 놓고 보면 실거래의 88.0%입니다. 그러나 임차권 인수 가능액을 더한 보수적 실질취득 322,200,000원은 실거래의 169.6%이고, 실거래보다 132,200,000원 높습니다. 감정가 209,000,000원과 비교해도 실질취득이 113,200,000원 더 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)

총 채권액 1,079,686,651원, 채권자 예상배당 164,059,200원, 미배당 915,627,451원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 북서울중학교 북동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 방학역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접한 부정형 평탄 토지의 다세대주택 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,234,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 빌라이고 동일면적 실거래가 1건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각이 어려울 수 있습니다.
• 현장확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 잔액 확정. 장현태의 배당요구액·실제 배당예정액·미배당 잔액을 법원 기록으로 확인하고, 잔액 인수액을 입찰가에 합산하세요.
• 말소등기와 배당표 대조. 국민은행 근저당권과 서정흔·조현삼 전세권은 말소등기가 확인되므로 예상배당 순위가 실제 배당과 일치하는지 재검증해야 합니다.
• 임차인·채권자 동일인 확인. 장현태의 임대차계약서, 보증금 송금자료, 반환채권 및 강제경매 신청채권의 원인을 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재하므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당액과 임차권 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 전출 여부와 현재 점유자를 전입세대열람·현장조사로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수·결로·옥상층 영향·배관·보일러·불법구조변경 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 수도·전기·가스 미납액을 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
• 입찰보증금. 최저가의 10%는 16,720,000원이지만, 실제 자금계획은 임차권 인수 가능액 155,000,000원까지 포함해 수립해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서·채권계산서와 법원의 최종 배당표를 직접 확인하세요.

맺으며 — “1.67억 낙찰”이 아니라 “인수잔액 포함 총액”을 보라

이 물건은 감정가 209,000,000원에서 한 번 유찰돼 167,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 싸 보이는 숫자는 최저가 하나뿐입니다. 매각물건명세서가 장현태의 주택임차권등기 보증금 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고, 제시된 예상배당에서는 장현태의 배당이 0원입니다. 이를 보수적으로 적용한 실질취득은 322,200,000원으로, 비교 실거래 190,000,000원의 169.6%입니다.

다만 예상배당에 포함된 과거 근저당권·전세권에는 말소등기가 있어 실제 배당결과가 달라질 가능성이 큽니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 임차권자에게 실제 얼마가 배당되고 낙찰자가 얼마를 인수하는가를 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 인수잔액 확정 후 총취득원가로 재판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.