서울북부지방법원 2025타경11803. 서울 성북구 정릉동의 동방빌라 제3층 제302호, 전용 49.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조선희가 2021년 6월 11일 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 정상경 명의로 전세금 147,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2022년 1월 국가의 압류가 등기됐고, 2025년 2월 정상경이 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 전세권과 임차보증금의 인수 범위입니다.
정상경은 전세권자이면서 주택임차권등기권자이고 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일한 보증금이 여러 권리 형태로 등장하는 만큼 이를 각각 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 선순위 전세권과 대항력 있는 임차권이 있다는 사실을 무시하고 최저가 86,016,000원만 취득비용으로 보는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 227-79 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 성북구 서경로9길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.32㎡ · 지상 3층 중 3층 |
| 건물현황 | 동방빌라(227-79) · 12세대 · 사용승인 1995.05.17 · 철근콘크리트조 |
| 소유자 | 조선희 (2021.06.11 소유권이전, 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 86,016,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정상경 / 147,270,200원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.10 갑구 9번 압류 · 국 (광주지방검찰청목포지청) |
| 선순위 권리 | 2021.06.11 을구 7번 전세권 · 정상경 · 전세금 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준권리는 2022년 1월 10일 국가의 압류입니다. 2022년 이후의 압류 5건과 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 국민은행 등의 근저당권 역시 이미 말소된 이력이 있습니다. 그러나 2021년 6월 11일 설정된 정상경의 전세권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 단순히 후순위 등기들이 사라진다는 이유로 전체 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
정상경 제3층 제302호 전부 주거 · 주택임차권등기 |
147,000,000원 |
전입·점유 2021.05.31 확정일자 2021.04.13 갱신 확정일자 2023.05.15 |
대항력 있음 우선변제 확인 필요 보증금 인수 위험 승계 없음 |
정상경은 2021년 5월 31일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이는 2022년 1월 10일 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 주택임차권등기도 2024년 6월 18일 경료됐으며, 배당요구 역시 접수된 것으로 나타납니다.
확정일자는 2021년 4월 13일과 2023년 5월 15일로 등기사항에 기재돼 있습니다. 다만 예상배당 계산에서는 주택임대차 우선변제권을 별도로 인정하지 않고 전세권 배당을 반영하고 있습니다. 따라서 확정일자 존재와 실제 배당순위·우선변제 인정 여부를 구분해야 합니다. 전세권에 기초한 배당과 임차권에 기초한 보증금 인수를 동일 채권의 관계에서 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
동방빌라는 12세대 규모의 1995년 사용승인 다세대주택입니다. 최근 거래 표본은 3건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 특히 최신 거래는 2026년 7월 142,500,000원입니다. 감정가 210,000,000원보다 낮지만, 실제 비교 대상은 최저가가 아니라 선순위 보증금 미회수액을 고려한 실질취득비용입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.82㎡ | 1층 | 142,500,000원 |
| 2023.06 | 45.84㎡ | 지하 1층 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 49.32㎡ | 3층 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 138,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 142,500,000원 |
전체 거래 평균은 138,166,666원이지만, 과거 거래와 지하층 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 142,500,000원을 우선 비교 기준으로 삼는 것이 타당합니다. 최근 거래는 과거 평균 대비 4.8% 상승 추세로 집계돼 있어 하락 추세를 전제로 한 가격 할인 논리는 적용하기 어렵습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 층과 면적 차이에 유의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,948,288원 |
| 1. 을구 7번 전세권 · 정상경 | 147,000,000원 | 84,067,712원 |
| 2. 을구 8번 임차권 · 정상경 | 147,000,000원 | 0원 (동일 보증금 관련) |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정상경 | 147,270,200원 | 0원 |
| 4. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 86,016,000원 |
집행비용과 전세권 배당액은 추정치입니다. 국세·지방세의 우선순위 및 당해세, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 정상경의 전세권·임차권·신청채권은 중첩 가능성이 있으므로 각각의 채권액을 독립 채무로 확정하거나 단순 합산하지 않습니다.
| 낙찰가 가정 | 86,016,000원 |
|---|---|
| 실제 임차보증금 | 147,000,000원 |
| 전세권 예상배당 | 84,067,712원 |
| 추정 미회수 보증금 | 62,932,288원 |
| 실질취득 추정 | 148,948,288원 |
| 최근 거래가 | 142,500,000원 |
| 최근 거래 대비 | 104.5% · 6,448,288원 높음 |
실질취득 추정 = 낙찰가 + (실제 보증금 − 동일 보증금에 충당되는 예상배당). 이 계산은 전세권 배당이 임차보증금 변제에 충당되고 해당 배당액만큼 매수인의 부담이 줄어든다는 전제입니다. 매각물건명세서에는 선순위 전세권 자체도 인수권리로 표시되어 있으므로, 전세권의 법적 존속 및 말소·배당 관계가 확정되지 않으면 최종 부담액도 확정할 수 없습니다. 전세금 전체 147,000,000원을 별도 인수 위험으로 검토하되, 동일 보증금을 이중 가산해서는 안 됩니다. 취득세·명도비·수리비 등은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당 후 미회수액을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수잔액이 증가합니다. 따라서 유찰 자체만으로 투자수익이 개선되지 않습니다. 다음은 각 회차의 예상배당을 동일 보증금에 충당하는 조건으로 계산한 비교입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 미회수 보증금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 40.96% |
86,016,000원 | 62,932,288원 | 148,948,288원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 32.77% |
68,812,800원 | 79,825,830원 | 148,638,630원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 26.21% |
55,050,240원 | 93,340,664원 | 148,390,904원 |
현재 최저가 86,016,000원에서 6회 유찰 가정의 55,050,240원까지 하락해도 실질취득 추정액은 약 1억 4,800만원대에 머뭅니다. 차이는 주로 매각대금에서 선공제되는 집행비용 추정액 변화에 따른 것입니다. 보증금 147,000,000원 수준이 경제적 취득부담의 기준점으로 작용합니다. 세금의 우선배당 등으로 임차인 배당이 줄어들면 실질취득은 더 높아질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 정릉동 대일외국어고등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 우이신설선 북한산보국문역은 북서측에 있으나 다소 거리가 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1995년 5월 17일 사용승인된 철근콘크리트조 3층 다세대주택입니다. 위생급배수·개별난방·소방·주차장 시설 등이 있으며, 건물 노후에 따른 실제 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약허가구역도 표시돼 있습니다. 개별 거래의 허가 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 317.0㎡, 사다리형·완경사 지형이며 약 6m 및 4m 도로와 접합니다. 개별공시지가 3,101,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택으로 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건이고 동일 빌라 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수·매도 가격 검증과 환금성에 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 을구 7번 정상경 전세권의 인수 명시, 존속기간 변경(2024.05.30까지), 경매에 따른 존속·말소 여부를 매각물건명세서 원본과 법률 검토로 확인해야 합니다.
- 임차권 미변제 보증금. 을구 8번 주택임차권등기는 보증금 전액이 배당되지 않으면 미변제 잔액 인수가 명시돼 있습니다. 배당표 확정 전에는 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 동일 채권 중복 계산. 정상경 명의 전세권 147,000,000원, 임차권 보증금 147,000,000원, 신청채권 147,270,200원의 관계를 확인해야 합니다. 실제 임차인은 1명이며 동일 보증금을 중복 가산해서는 안 됩니다.
- 우선변제와 배당순위. 등기상 확정일자 및 전입일이 확인되지만 예상배당은 전세권 중심입니다. 주택임차권의 우선변제 성립, 전세권 배당 충당관계, 세금 우선순위를 다시 검증해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 국가·국민건강보험공단·성북구·부천시의 압류 내역과 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 전세권 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 현장 점유·명도. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유자와 점유 원인은 별도로 확인해야 합니다. 명도 협의와 추가 비용 가능성도 검토 대상입니다.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 누수, 외벽, 옥상 방수, 개별난방 및 노후 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 최저가가 아닌 배당 후 인수잔액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 현재 배당 추정대로라면 최근 거래 수준 이상의 부담입니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 및 채권계산서, 세금 관련 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “8,601만원에 낙찰받아도 8,601만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 감정가 대비 59.04% 할인된 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 정상경의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차보증금 147,000,000원이 경매의 경제적 구조를 결정합니다. 예상배당을 반영하면 실질취득은 약 148,948,288원으로, 최근 거래 142,500,000원보다 약 4.5% 높은 수준입니다.
4회 유찰에도 가격 메리트가 확인되지 않으며, 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수잔액 증가로 실질취득비용은 약 1억 4,800만원대에서 크게 달라지지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성 부담, 세금 배당순위, 선순위 전세권의 존속·말소 문제까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 싸게 낙찰받는 기술이 아니라, 정확히 얼마를 인수하는지 확정하는 일입니다.
