서울북부지방법원 2025타경11803. 성북구 정릉동 동방빌라 제3층 제302호, 전용 49.32㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 168,000,000원으로 내려왔습니다. 표면 할인율은 감정가의 80%지만, 이 사건은 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
임차인 정상경은 2021년 5월 31일 전입·점유를 시작해 1995년 7월 27일 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 통상적인 순위 판정만 보면 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 2024년 6월 18일 등기된 주택임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 대항력 판정과 별개로 특별매각조건에 따른 인수위험을 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 227-79 제3층 제302호 · 도로명 서경로9길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.32㎡ · 3층 건물 중 3층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 12세대 · 1995.05.17 사용승인 |
| 소유자 | 조선희 (2021.06.11. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정상경 / 147,270,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 없지만 인수특약이 남는다
말소기준은 1995년 7월 27일 국민은행 근저당권 48,000,000원입니다. 임차인 정상경의 전입·점유일인 2021년 5월 31일은 그보다 약 26년 늦어, 일반적인 대항력 순위에서는 후순위입니다. 2021년 6월 11일 전세금 147,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2024년 6월 18일 같은 보증금으로 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정상경 제3층 제302호 전부 | 주거·임차권등기 147,000,000원 전입·점유 2021.05.31 | 대항력 없음 말소기준 1995.07.27 이후 전입 | 배당요구 2024.06.18 | 미배당 잔액 인수 명세서 명시 |
정상경은 전세권자·주택임차권자·경매신청채권자로 동시에 등장하지만, 보증금은 147,000,000원 한 건으로 보아야 합니다. 전세권과 임차권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래의 약 두 배
동방빌라의 거래 표본은 2건입니다. 거래량이 적어 평균값의 신뢰도가 높지 않지만, 현재 최저가와 실질취득액 모두 확인된 거래가격을 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 45.84㎡ | -1 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 49.32㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
최저가 168,000,000원부터 최근 12개월 평균 125,000,000원의 134.4%로, 유찰됐음에도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 현재 회차 인수추정액 78,352,000원을 더하면 실질취득은 246,352,000원, 최근 12개월 평균의 197.1%입니다. 가격 추세도 이전 거래구간보다 15.0% 하락한 것으로 나타납니다.
④ 회차별 인수잔액 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 인수추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 168,000,000원 | 68,648,000원 | 78,352,000원 | 246,352,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 134,400,000원 | 35,518,400원 | 111,481,600원 | 245,881,600원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 107,520,000원 | 9,014,720원 | 137,985,280원 | 245,505,280원 |
낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고 인수잔액이 커집니다. 2회 유찰 시 매각가는 134,400,000원으로 내려가지만 실질취득은 245,881,600원, 3회 유찰 시에도 245,505,280원입니다. 유찰로 최저가는 내려가도 총부담은 약 2.45억 수준에 머무는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한승자 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 윤공수 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국민은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 5. 전세권 · 정상경 | 147,000,000원 | 68,648,000원 |
| 경매신청채권 · 정상경 | 147,270,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 정상경의 보증금 미배당액은 78,352,000원입니다. 국세·지방세 중 당해세, 최우선변제 및 채권 확정액에 따라 최종 배당과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대일외국어고등학교 남측 인근으로 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 우이신설선 북한산보국문역은 북서측에 있으나 다소 원거리입니다.
- 건물. 1995.05.17 사용승인된 철근콘크리트조 3층 다세대주택으로, 위생·급배수·개별난방·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 대체로 등고 평탄한 폭 약 6m 및 4m 도로에 접한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모·노후 다세대이고 확인 거래가 2건뿐입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -15.0%여서 환금성은 낮게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수문구 확인. 임차권등기 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구의 정확한 범위와 변경 여부를 매각기일 전 최신 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 168,000,000원이 아니라 인수추정액을 포함한 246,352,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 채권 중복 여부. 정상경의 전세권 147,000,000원, 임차권 147,000,000원, 신청채권 147,270,200원의 상호관계와 중복 청구 여부를 확인하세요.
- 말소 이력 대조. 예상배당에 반영된 과거 근저당·가압류의 실제 존속 및 배당대상 여부를 등기 원본과 법원 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 있으면 선순위 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 임차인이 퇴거했는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·수선비. 1995년 사용승인된 소규모 다세대이므로 체납 관리비, 누수, 옥상 방수, 외벽 및 배관 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 입찰·취득 시 적용되는 절차를 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 최저가 168,000,000원이 아닙니다. 임차인 정상경은 말소기준권리 이후 전입해 일반 대항력은 없지만, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시했습니다. 현재 예상배당을 적용하면 인수추정액은 78,352,000원, 실질취득은 246,352,000원입니다.
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 125,000,000원이고 가격 추세는 -15.0%입니다. 실질취득액은 이 시세의 197.1%이며, 2회 또는 3회 유찰돼도 배당액이 줄어드는 만큼 인수잔액이 커져 총부담은 약 245,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 소규모 노후 다세대의 낮은 환금성, 다수의 조세압류, 임차권·전세권·신청채권의 동일인 중첩까지 겹칩니다. 최저가 할인은 착시이고, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
